COVID 19 et exigibilité des loyers : importance de la notification des moyens tirés du droit commun

Dans le contexte de la COVID 19, bailleurs et preneurs s’opposent sur l’exigibilité ou non des loyers pendant la période de fermeture imposée par l’administration.
Selon certains, le tribunal judiciaire de Paris aurait, dans sa décision du 10 juillet 2020, « acté en faveur des Bailleurs ». Cette analyse, pour le moins rapide, mérite quelques observations.  

Le Bailleur était redevable à l’égard de son Preneur restaurateur d’un trop-perçu de loyer en exécution d’un arrêt rendu par la cour d’appel de Paris, avant l’épisode de la COVID 19, le 29 janvier 2020.

Dans le cadre d’une assignation à jour fixe, le Bailleur sollicitait un échelonnement de sa dette et une compensation avec les loyers non payés par son Preneur pendant la période de fermeture administrative.

Ce dernier s’opposait à la demande de compensation en soutenant que la période juridiquement protégée avait eu pour effet de reporter l’exigibilité des loyers de la période de fermeture administrative.

La question posée au tribunal était donc de savoir si l’article 4 de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020, qui a pour effet d’interdire aux créanciers de pratiquer des voies d’exécution forcées pendant la période juridiquement protégée, pouvait être opposé au Bailleur.

Le tribunal a considéré que cet article n’a pas pour effet de suspendre l’exigibilité du loyer dû par un Preneur dans les conditions prévues au Bail, qui peut donc être spontanément payé ou réglé par compensation.

Cette décision apporte donc un éclairage sur l’application de l’article 4 de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 qui organise un simple mécanisme de report des loyers en énonçant que les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance sont réputées n'avoir pas pris cours ou produit effet pendant la période juridiquement protégée.

Aucune conclusion ne peut être tirée de cette décision sur la possibilité ou non des Preneurs d’obtenir l’effacement des loyers pendant la période de fermeture administrative.

En effet, dans l’espèce soumise à l’appréciation de la 18ème chambre du tribunal judiciaire :  

- le Preneur n’avait émis aucune contestation tirée du droit commun (exception d’inexécution, force majeure, perte de la chose louée ou imprévision),

- le Preneur n’avait pas formalisé de demande claire de remise totale ou partielle des loyers dus, ni sollicité d’aménagement de ses obligations sur une période bien déterminée.


Les Preneurs qui entendent préserver leur chance d’obtenir un effacement des loyers pendant la période de fermeture administrative ne doivent donc pas se limiter à invoquer les mesures prises par le gouvernement, notamment celles issues de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020.

Ils doivent impérativement :
- notifier une argumentation articulée notamment sur la force majeure et/ou l’exception d’inexécution,
- se comporter loyalement en recherchant une issue amiable. 

Ce dernier point est essentiel. L’exigence de bonne foi, prévue à l'article 1134 devenu 1104 du code civil, est rappelée dans la décision commentée. Selon le tribunal, les parties devaient vérifier si les circonstances exceptionnelles ne rendaient pas nécessaire une adaptation de l’exécution de leurs obligations respectives. 

Contrairement au Bailleur, qui avait proposé un aménagement, le Preneur n’avait fait aucune proposition en retour et s’était limité à contester l’exigibilité des loyers pendant la période juridiquement protégée. 

Jugement de la 18ème chambre civile du tribunal judiciaire de Paris, RG n. 20/04516 du 10 juillet 2020 & Communiqué de presse dudit tribunal du 15 juillet 2020