Cessions de fonds et de droit au bail : Que recouvre la notion de droit de préemption de la commune ?

Condition de validité de la cession, la procédure de purge du droit de préemption de la commune doit être engagée au plus vite pour ne pas retarder l’opération envisagée.

La loi du 2 août 2005 et un décret du 26 décembre 2007 ont introduit, dans le code de l’urbanisme, un droit de préemption au profit des communes applicable aux cessions de fonds artisanaux, de fonds de commerce, de baux commerciaux, et aux terrains portant ou destinés à porter des commerces d’une surface de vente comprise entre 300 et 1 000 mètres carrés, situés à l’intérieur d’un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité, délimité par délibération du conseil municipal de la commune (C. urb., art. L. 214-1 et s. et R. 214-1 et s.).

La loi n°2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel, est venue renforcer ce droit de préemption commercial des communes.

Dès lors, avant toute cession précitée le cédant doit, à peine de nullité, faire une déclaration préalable à la commune, dès lors que le conseil municipal a défini, dans une délibération, un périmètre géographique d’exercice de son droit de préemption sur le territoire de la commune. 

Le maire dispose d’un délai de 2 mois à compter de la réception de la déclaration préalable pour exercer le droit de préemption au profit de la commune ou y renoncer. 

Le silence de la mairie à l’issue de ce délai équivaut à renonciation à l’exercice du droit de préemption et le cédant peut alors réaliser la vente au prix et conditions mentionnées dans sa déclaration.

Si la commune préempte, elle doit, dans le délai de 2 ans à compter de la prise d’effet de la cession, rétrocéder le fonds ou le bail à une entreprise immatriculée au RCS ou au répertoire des métiers, en vue d’une exploitation destinée à préserver la diversité de l’activité commerciale et artisanale dans le périmètre concerné (C. com., art. L. 145-2). Ce délai peut être porté à 3 ans en cas de mise en location-gérance du fonds de commerce ou du fonds artisanal.

La rétrocession d’un bail commercial est subordonnée, à peine de nullité, à l’accord préalable du bailleur dans l’acte de rétrocession.

L’article L. 145-2, III du code de commerce, modifié par la loi Pinel, précise qu’en cas d’exercice du droit de préemption sur un bail commercial, un fonds artisanal ou un fonds de commerce, le bail du local ou de l’immeuble demeure soumis au statut des baux commerciaux. 

Le défaut d’exploitation ne peut être invoqué par le bailleur pour mettre fin au bail commercial dans le délai prévu pour la rétrocession du bail ou du fonds à un nouvel exploitant.

L’action en nullité d’une cession faite en l’absence de purge du droit de préemption de la commune, se prescrit par 5 ans à compter de la prise d’effet de l’acte.

Gouache Avocats, cabinet intervenant en matière de vente de droit au bail et de fonds de commerce, rappelle ce que recouvre la notion de droit de préemption des communes dans le cadre de ces ventes.