La clause, qui vise tous les impôts et taxes frappant les lieux loués, comprend la taxe foncière
mercredi 27 novembre 2019

La clause, qui vise tous les impôts et taxes frappant les lieux loués, comprend la taxe foncière

Un bailleur peut refacturer à son preneur la taxe foncière, même si celle-ci n’est pas expressément stipulée, dès lors que le bail commercial comporte une clause dont les termes sont clairs et précis.

Le bail commercial ne prévoit pas expressément la refacturation de la taxe foncière parmi les impôts et taxes

Un bailleur demande au preneur de lui rembourser le montant des taxes foncières sur plusieurs années. Ce dernier refusant, le bailleur l’assigne en justice.

La Cour d’appel considère que la taxe, qui n’est pas expressément prévue par le bail commercial, ne peut pas être refacturée au preneur. Elle rejette ainsi la demande de paiement du bailleur, lequel forme un pourvoi en cassation.

La Haute juridiction casse l’arrêt en considérant que « le bail mettait à la charge du preneur tous les impôts auxquels sont assujettis les lieux loués, de sorte que le loyer soit net de toutes charges quelconques, à la seule exception des impôts susceptibles de grever les revenus de location ».

Elle décide que la Cour d’appel « a dénaturé les termes clairs et précis » de la clause du bail commercial prévoyant le remboursement par le preneur de tous les impôts, contributions et taxes, créés ou à créer, frappant les lieux loués.

La solution pourrait être différente pour un bail commercial soumis à la Loi Pinel

Peu importe donc selon la Cour de cassation que la taxe foncière ne soit pas expressément mentionnée. Sa refacturation au preneur est fondée dès lors que les termes de la clause refacturation, visant tous les impôts auxquels sont assujettis les lieux loués, sont clairs et précis.

Cependant, cette décision porte sur un bail commercial conclu avant la loi Pinel du 18 juin 2014, laquelle a organisé la répartition des catégories de charges selon un inventaire précis et limitatif (article L 145-40-2 du Code de commerce), et dont le décret d’application du 3 novembre 2014 liste les charges, les impôts et taxes, redevances et travaux qui ne peuvent pas être récupérés par le bailleur (article R.145-35 du Code de commerce).

Il n’est donc pas certain que cette décision soit transposable aux baux commerciaux conclus ou renouvelés après le 5 novembre 2014. Pour ces baux, la jurisprudence devrait exiger une stipulation expresse, notamment au sein de l’inventaire, la taxe foncière constituant, depuis la nouvelle réglementation, une exception au principe selon lequel le bailleur ne peut pas imputer au locataire les impôts, taxes et redevances dont le redevable est le bailleur (alinéa 3 de l’article R.145-35 du Code de commerce).

Cour de cassation, Chambre civile 3, 12 septembre 2019, 18-18.018, Inédit

Nos solutions

Le cabinet assiste les enseignes preneuses dans l’ensemble des contentieux liés à l’exécution ou à l’inexécution des baux commerciaux, et notamment, pour les cas les plus courants :
  • fixation judiciaire du loyer à la valeur locative ;
  • réparation de troubles de jouissance ;
  • exécution de travaux relevant de l’article 606 du Code civil (locaux en pieds d’immeubles) ;
  • surfacturation de charges locatives ;
  • défense en cas de demande d’acquisition de la clause résolutoire ;
  • contentieux de l’éviction et de la fixation de l’indemnité d’éviction.

Vous venez de recevoir une assignation ou souhaitez assigner un bailleur, contactez-nous.