Prenez la température de votre valeur locative !
samedi 25 septembre 2021

Prenez la température de votre valeur locative !

Le contexte de la crise sanitaire a entraîné une baisse des valeurs locatives et offre à de nombreux preneurs l’opportunité d’obtenir une baisse de leur loyer commercial.

Quel est le bon timing pour demander la baisse de son loyer commercial ?

En effet, la valeur locative à laquelle le loyer d’un bail commercial doit correspondre évolue au cours de la vie de ce bail commercial en fonction de différents critères, à savoir ceux listés par l’article L 145-33 du code de commerce :

1. Des critères qui dépendent de la volonté des parties :

a. Les caractéristiques du local considéré ;
b. La destination des lieux ;
c. Les obligations respectives des parties ;

2. Des critères extérieurs à la volonté des parties :

d. Les facteurs locaux de commercialité ;
e. Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Par ailleurs, les fenêtres de tirs pour mettre en œuvre une action tendant à obtenir une baisse du loyer commercial sont organisées par la Loi : en fin de bail ou au cours de la vie de celui-ci.

Faire baisser son loyer commercial en fin de bail

En fin de bail commercial, le preneur est en mesure de solliciter le renouvellement en notifiant une demande de renouvellement.

Il n’est cependant pas toujours opportun de notifier celle-ci dans les six mois qui précédent le terme contractuel.

Un preneur pourrait avoir intérêt à laisser le bail commercial se prolonger tacitement si la tendance à la baisse des valeurs locatives est attendue après ce terme.

C’est en effet à la date d’effet du renouvellement qu’il convient de se placer pour fixer le loyer commercial en fonction de la valeur locative.

Faire baisser son loyer commercial en cours de bail

De même, au cours de la vie du Bail, la recevabilité ainsi que l’efficacité d’une action en révision du loyer commercial, sur le fondement de l’article L 145-38 du Code de commerce, dépendent d’une bonne maîtrise du timing.

Les modalités sont en effet les suivantes :

- La proposition de révision doit se faire par lettre recommandée AR ou par acte extrajudiciaire ;
- Elle doit se faire trois ans au moins après la dernière fixation (conventionnelle ou judiciaire) ;
- La révision prend effet à la date de la proposition par lettre recommandée AR ou acte d’huissier.

Ainsi donc, afin de profiter de la tendance à la baisse des valeurs locatives, de ne pas passer à côté d’une économie substantielle en fixant votre loyer commercial à un montant inférieur, nous vous recommandons de prendre régulièrement la température de votre valeur locative.

Notre cabinet met à la disposition des preneurs sur son site un outil numérique gratuit dénommé le Testeur de Loyer.

Si cet outil permet de sonder l’évolution de la valeur locative, il n’a pas la fiabilité d’un avis expertal.

Les preneurs désireux d’obtenir une baisse de leur loyer ont donc tout intérêt à faire contrôler le résultat du Testeur de Loyer par notre Expert partenaire en commandant sur notre site un avis sur la valeur locative.

Cet avis n’a pas le même poids qu’une expertise complète.

Il vous permettra cependant de déterminer le bon moment pour mettre en place une action en vue de faire baisser votre loyer commercial :

- soit une démarche amiable,
- soit une demande de révision légale de votre loyer commercial,
- soit une demande de renouvellement pour faire fixer le loyer du nouveau bail commercial au juste prix.

Nos solutions

Le cabinet assiste les enseignes preneuses dans l’ensemble des contentieux liés à l’exécution ou à l’inexécution des baux commerciaux, et notamment, pour les cas les plus courants :
  • fixation judiciaire du loyer à la valeur locative ;
  • réparation de troubles de jouissance ;
  • exécution de travaux relevant de l’article 606 du Code civil (locaux en pieds d’immeubles) ;
  • surfacturation de charges locatives ;
  • défense en cas de demande d’acquisition de la clause résolutoire ;
  • contentieux de l’éviction et de la fixation de l’indemnité d’éviction.

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