Vigilence sur la superficie des locaux commerciaux

Une surface inférieure à celle visée au bail ne justifie pas une baisse de loyer si le preneur ne prouve pas que cette surface constituait un élément déterminant de son consentement. Cas d’espèce et enseignements à tirer.

Plus de deux ans après avoir pris à bail un local commercial, le preneur assignait son bailleur pour avoir loué des locaux pour une surface globale de 140 m2 dont environ 70 M2 de local commercial alors que les mesures effectuées ultérieurement révélaient une superficie inférieure. Il réclamait le remboursement du trop-perçu de loyer

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, saisie de l’affaire s’est attachée à rechercher les critères déterminants du consentement du preneur.

Ainsi relève-t-elle :

–    Que le rédacteur avait évoqué une surface approximative par le terme « environ »
–    Que dans la lettre d’intention, la superficie n’était pas mentionnée,
–    Que le preneur avait pu visiter librement les locaux avant de contracter le bail.

Selon les juges du fond, c’est l’emplacement, la double vitrine, la liaison du local à une réserve permettant d’entreposer les stocks, ainsi que l’absence de droit d’entrée dans les locaux (libres de toute occupation) qui ont déterminé le consentement du preneur, bien plus que la surface réelle des locaux.

La Cour d’appel d’Aix, dans un arrêt du 18 décembre 2015 en déduit que le preneur ne démontrait pas avoir été victime d’une erreur ou d’un dol ayant vicié son consentement. Elle déboute donc le preneur de sa demande en restitution d’une partie du loyer.

Cet arrêt est dans la lignée de l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Paris en date du 25 février 2009. Celui-ci avait retenu qu’il appartenait au preneur de démontrer que le loyer avait été calculé en fonction de la superficie.

Rappelons qu’en matière de bail d’habitation, la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014, prévoit expressément que si la surface habitable réelle est inférieure 5% à celle exprimée dans le bail, le locataire peut solliciter une réduction du loyer proportionnelle aux m² manquants.

Aucun texte équivalent n’existe en matière de bail commercial.

Pour les preneurs à bail commercial, il faut retenir de la jurisprudence les points suivants :

–    Eviter les surfaces mentionnées à titre seulement indicatif ;

–    Eviter l’emploi du terme « environ » qui peut être interprété par le juge comme une superficie indicative et préférer par exemple « une superficie comprise entre X et X » ;

–    Surtout, mentionner expressément que la surface indiquée constitue un élément déterminant du consentement du preneur et qu’au cas où elle se révèlerait inférieure de X%, le preneur serait en droit de réclamer une réduction de loyer proportionnelle aux m2 manquants.