Nouvelle définition du contrat d’adhésion : quel effet pour les preneurs de locaux commerciaux ?
mardi 22 mai 2018

Nouvelle définition du contrat d’adhésion : quel effet pour les preneurs de locaux commerciaux ?

Le 1er octobre 2018, deux ans après l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations) entrera en vigueur la loi n°20 18-287 du 20 avril 2018 ratifiant ladite ordonnance.


Sont notamment modifiés par cette nouvelle loi les articles du code civil suivants (la liste n’est pas exhaustive) :

  • l’article 1110 qui définit le contrat de gré à gré et le contrat d'adhésion est simplifié,
  • l’article 1112 relatif aux négociations précontractuelles est réécrit,
  • l’article 1117 relatif à la caducité de l’offre de contrat est modifié,
  • les articles 1137 et 1143 du code civil sur le champ d’application de la réticence dolosive et la clarification du périmètre de l'état de dépendance sont complétés,
  • l’article 1165 du code civil précise que l’abus dans la fixation du prix d’un contrat de prestation de service peut être sanctionné par le juge non seulement par des dommages et intérêts mais aussi par la résolution du contrat,
  • l’article 1171 du code civil limite l’application du dispositif des clauses abusives aux seules clauses non négociables, 
  • les articles 1221, 1217 et 1223 du code civil relatifs à l’exécution forcée en nature et à la réduction de prix en cas d’inexécution ou d’exécution imparfaite du contrat sont modifiées,
  • l’article 1327 modifie le régime de la cession de dette (le formalisme est harmonisé avec celui des cessions de créance et de contrat).

Dans sa version actuelle, l’article 1110 du code civil définit le contrat d’adhésion comme « (…) celui dont les conditions générales, soustraites à la négociation, sont déterminées à l'avance par l'une des parties ».

Cette définition entraîne des difficultés d’interprétation. Se pose notamment la question de savoir si un contrat d’adhésion comporte nécessairement des conditions générales.

A compter du 1er octobre 2018, la référence aux « conditions générales » sera supprimée.

Le contrat d’adhésion sera défini comme un « ensemble de clauses non négociables déterminées à l’avance par l’une des parties ».

Quelle est la conséquence d’une telle définition pour les enseignes ou commerçants utilisateurs de surfaces commerciales ?

Les preneurs devraient établir plus facilement que le bail est un contrat d’adhésion. 

Ils auront à rapporter la preuve de deux critères, à savoir (i) que le bailleur a déterminé à l’avance unilatéralement plusieurs clauses et (ii) que celles-ci n’étaient pas négociables. 

Ils ne pourront pas cependant se contenter de quelques clauses isolées, la nouvelle définition visant « un ensemble de clauses ».

Si le bail est un contrat d’adhésion, les preneurs pourront invoquer les dispositions de l’article 1171 du code civil selon lesquelles les clauses créant un déséquilibre significatif doivent être déclarées non écrite.

D’autant que le législateur, dans sa loi du 20 avril 2018, a également pris le soin de modifier l’article 1171 en mentionnant les deux critères de l’article 1110.

Le « déséquilibre significatif » restera donc, à compter du 1er octobre 2018, une arme au bénéfice des preneurs.

Sous l’empire de la présente loi, ils peuvent d’ores et déjà l’utiliser à titre préventif (i) ou défensif (ii) :

(i) Les preneurs organisés ont tout intérêt à soulever ce fondement avant que leur bailleur n’agisse en fixation à la hausse de leur loyer ou ne réclame des charges complémentaires.

(ii) Les preneurs assignés par leur bailleur peuvent leur résister en opposant le bouclier du « déséquilibre significatif » que cela soit devant le juge des référés, le juge du fond ou le juge des loyers commerciaux.

LOI n° 2018-287 du 20 avril 2018 ratifiant l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 (réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations) publiée le 21 avril 2018. 

 

Nos solutions

Les dispositions du bail, si certaines sont la transcription des règles impératives du statut des baux commerciaux, sont largement conventionnelles et sont à négocier avec le bailleur.Elles impactent le niveau des charges comme la patrimonialité du bail. Les clauses relatives à la destination, à la durée du bail, à l’activité, à l’enseigne, aux travaux, à la transmission du bail, aux opérations sur le fonds et le capital du preneur sont à examiner attentivement.

Gouache Avocats a acquis une pratique reconnue des baux commerciaux : Gouache Avocats négocie et rédige des baux commerciaux pour sa clientèle d'enseignes (franchiseurs, succursalistes, etc.), tant sur des emplacements de centre-ville qu’en centres commerciaux, auprès de bailleurs personnes physiques ou institutionnels dont nous connaissons bien le fonctionnement.

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