Nullité du congé délivré par le bailleur et droit du preneur à une indemnité d’éviction

Un preneur assigne une SCI bailleresse en annulation du congé que celle-ci lui a délivré avec refus de renouvellement et sans offre d’une indemnité d’éviction. Condamnée au paiement d’une indemnité d’éviction, la SCI bailleresse se pourvoit en cassation.  

Au visa des articles L. 145-9, L. 145-14 et L. 145-17 du code de commerce, la SCI bailleresse soutient  

• que la nullité d’un congé entraîne sa disparition rétroactive, laisse subsister le bail et prive donc le preneur du droit à indemnité d’éviction,
• que ce droit à indemnité d’éviction est conditionné au départ des lieux du preneur avant l’issue de la procédure judiciaire.

En outre, selon la SCI bailleresse, la cour d’appel a violé l’article 12 du code de procédure civile en retenant que la nullité du congé n’empêchait pas celui-ci de produire effet et donc le versement de l’indemnité d’éviction.

La Cour de cassation rejette le pourvoi en considérant :

• qu’un congé irrégulier produit néanmoins ses effets, le bailleur étant toujours en droit de refuser le renouvellement du bail sous réserve de payer l’indemnité d’éviction ;   
• que la nullité de ce congé est relative, le preneur pouvant soit renoncer à cette nullité en sollicitant une indemnité d’éviction et en se maintenant dans les lieux jusqu’à son paiement (article L. 145-28 du code de commerce), soit s’en prévaloir en optant pour la poursuite du bail ;
• que la circonstance que le preneur reste ou non dans les lieux est sans incidence sur les effets du congé irrégulier.

La haute juridiction confirme enfin l’analyse de la cour d’appel selon laquelle la nullité du congé ne prive pas le preneur de son droit à indemnité d’éviction.

Remarques :

S’agissant du congé irrégulier qui produit néanmoins ses effets, la Cour de cassation rappelle dans sa décision la jurisprudence suivante : 3e Civ., 1er février 1995, pourvoi n° 93-14.808, Bull. 1995, III, n° 35 ; 3e Civ., 28 octobre 2009, pourvois n° 07-18.520 et 08-16.135, Bull. 2009, III, n° 234. 

Elle aurait également pu viser son arrêt du 19 février 2014 (3° Civ., pourvoi n°11-28.806), aux termes duquel elle avait jugé que : « le preneur auquel un congé sans motif est délivré peut quitter les lieux sans attendre l’issue de la procédure judiciaire qu’il a initiée et que sa demande en constat de la nullité du congé pour défaut de motif ne peut le priver de son droit à indemnité d’éviction ».

Cour de cassation, Chambre civile 3, 28 juin 2018, n° 17-18.756