Bail commercial et effets de la clause résolutoire
lundi 25 septembre 2017

Bail commercial et effets de la clause résolutoire

Rappels sur la suspension des effets de la clause résolutoire

La Cour de cassation a rendu le 6 juillet 2017 deux arrêts rappelant certaines règles relatives à la mise en œuvre des demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

A titre liminaire, rappelons que le preneur à bail commercial qui se voit signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail commercial et qui ne s’exécute pas totalement dans le délai d’un mois, encourt la résiliation du bail à ses torts. 

Toutefois, il résulte de l’article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce que, tant que la résiliation n’est pas constatée par le juge, le preneur peut solliciter des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil (ancien article 1244 du code civil avant l’Ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016).

Ces délais, s’ils sont accordés, suspendent la réalisation et les effets de la condition résolutoire.

Dans la première affaire, le propriétaire d'un local commercial a délivré au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire puis l'a assigné en acquisition de cette clause. Entre temps, le Preneur a réglé sa dette et devant le juge, il sollicitait des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

La Cour d’appel de Basse-Terre a accueilli la demande du bailleur en retenant « que le preneur admet qu'il a réglé sa dette après l'expiration du délai d'un mois fixé par le commandement, qu'il est constant que seul le règlement de la dette de loyer dans le mois du commandement de payer peut paralyser l'effet de la clause résolutoire et que c'est donc à bon droit que le premier juge a rejeté la demande de délai et de suspension des effets de la clause ; »

Cet arrêt est cassé par la haute Cour au visa des articles L. 145-41 du code de commerce, 561 et 562 du code de procédure civile :

« Attendu que les juges, saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues par l'article 1244 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets d'une clause résolutoire, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle était saisie d'une demande de suspension de la clause résolutoire et qu'elle devait examiner la situation du preneur au jour de sa décision, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; »

Ainsi, la Cour d’appel ne pouvait pas motiver sa décision en affirmant que le non-paiement du loyer dans le mois du commandement de payer paralyserait nécessairement l’effet de la clause résolutoire.

La haute juridiction rappelle que le juge peut accorder des délais de paiement et suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire aussi longtemps que la résiliation du bail commercial n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

Il convient de situer cet arrêt dans le contexte jurisprudentiel :

La Cour de cassation avait déjà eu l’occasion de rappeler à plusieurs reprises que, lorsque le locataire a régularisé sa situation postérieurement au délai d’un mois mais avant que le juge statue, le juge doit impérativement accorder des délais pour éviter que la clause résolutoire soit déclarée acquise (V. notamment Cass. 3e civ., 4 mai 2011, n° 10-16.939, FS-D).

En pratique, il peut paraître étonnant d’accorder des délais de paiement pour une dette qui semble déjà payée. Mais, ces délais ne sont pas accordés pour permettre un échelonnement d’un paiement qui a déjà eu lieu. Ils sont accordés rétroactivement pour régulariser la situation, et pour rendre le paiement satisfactoire. Ainsi pour pallier le caractère tardif du paiement réalisé, la solution consiste donc à accorder des délais de paiement rétroactifs correspondant aux dates de paiement ou de régularisation des inexécutions et à constater en conséquence que  les dits délais ont été respectés et que la clause résolutoire n'a pas joué.

C’est certainement ainsi qu’il faut comprendre l’arrêt de la Cour de cassation du 6 juillet 2017. 

Par ailleurs, on peut s’interroger sur l’incidence d’une telle solution jurisprudentielle sur les clauses des baux stipulant que le paiement postérieur au délai d’un mois est sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire. De notre point de vue, ces clauses sont inefficaces dès lors que l’article L. 145-41 du code de commerce, et l’ancien article 1244-1 du code civil (devenu l’article 1343-5 du même code suite à l’ordonnance du 10 février 2016) sont d’ordre public. Aucune clause ne peut empêcher le juge d’accorder des délais de paiements si les conditions sont remplies.

Dans la deuxième affaire rendue le même jour, le juge des référés avait accordé des délais de paiement au preneur pour s’acquitter de l’arriéré et avait fixé un calendrier de paiements mensuels, « sous peine de résiliation définitive du bail faute de respect d’une seule de ces échéances ».

L’intérêt de cet arrêt est de rappeler que :

- d’une part, le respect des échéances fixées par le juge des référés est impératif et la sanction irrévocable (sauf cas de force majeure retenu une fois par la jurisprudence dans le cas où le retard était dû à un dysfonctionnement informatique de la banque cass. 3e civ. 16 avril 1986 bull. civ. III n°41) ;
- d’autre part, la mauvaise foi du bailleur dans l’exécution de la décision, postérieurement au non-respect des échéances, est inopérant.

Cass. civ. 3e, 6 juillet 2017, n°16-12998
Cass. civ. 3e, 6 juillet 2017, n°16-17817

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