Dénégation du droit au statut des baux commerciaux

Droit au renouvellement du bail commercial : à quel moment peut-il être dénié ? 

Un congé avec offre de renouvellement est signifié.

Le Preneur n’ayant pas accepté le nouveau loyer, le bailleur notifie un mémoire préalable à la saisine du juge des loyers commerciaux.

Dans un deuxième temps, il notifie une dénégation du droit au statut des baux commerciaux pour défaut d’immatriculation, et assigne le Preneur en dénégation de son droit à renouvellement, expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation.

Le juge des loyers commerciaux sursoit à statuer sur la fixation du prix du loyer renouvelé.

La Cour d’Appel déclare l’action du Bailleur en dénégation irrecevable, comme prescrite, au motif que l’acte de dénégation est intervenu après l’expiration du délai de prescription biennale (article L 145-60 du code de commerce), qui aurait commencé à courir à la date à laquelle le Bailleur a acquis les locaux.

Devant la haute juridiction, le Bailleur soutient qu’il peut invoquer à tout moment le défaut d’immatriculation, et jusqu’à ce que soit devenue définitive une décision sur la fixation de l’indemnité d’éviction, pour dénier au preneur le droit au renouvellement.

La Cour de cassation sanctionne l’arrêt de la Cour d’appel. Elle précise que le défaut d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés peut être invoqué par le bailleur, même s’il en était informé à la date du congé, pendant toute la durée de la procédure en fixation du loyer du bail renouvelé ou en paiement d’une indemnité d’éviction.

Baux Commerciaux : conséquences du défaut d’immatriculation du preneur 

Le défaut d’immatriculation n’entraîne pas la résiliation automatique du bail commercial. Il ne l’entraîne que si le Preneur ne régularise pas sa situation dans le délai d’un mois suivant la délivrance d’une mise en demeure visant la clause résolutoire.

Au contraire, le défaut d’immatriculation, à la date de la demande de renouvellement ou du congé délivré par le Bailleur, entraîne la perte automatique du droit au renouvellement. Il suffit que le Bailleur entende s’en prévaloir à moins que les Parties aient renoncé à la condition d’immatriculation.

Quelle est la date limite avant laquelle le Bailleur peut-il invoquer le défaut d’immatriculation ?

La décision commentée répond à cette question dans la lignée de la jurisprudence :

– Le Bailleur peut dénier l’application du statut des baux commerciaux faute d’immatriculation du Preneur tant qu’une décision n’a pas statué sur le renouvellement, notamment le montant du loyer (CA Paris, 19 nov. 2008, n° 07/18623).

– Peu importe sa connaissance du défaut d’immatriculation à la date du congé, le Bailleur peut dénier le droit au renouvellement pendant toute la procédure de fixation du loyer (Cass. 3e civ., 19 nov. 2015, n° 14-22.000). 

Autrement dit, le moyen tiré de la prescription ne peut pas être opposé par le Preneur s’il n’est pas immatriculé. En effet, l’immatriculation est la condition essentielle du droit au renouvellement.

Cour de cassation, Chambre civile 3, 20 avril 2023, 22-12.937