Calcul de l’indemnité d’éviction et crise sanitaire
lundi 9 mai 2022

Calcul de l’indemnité d’éviction et crise sanitaire

Faut-il tenir compte des exercices impactés négativement par la crise sanitaire pour calculer le montant d’une indemnité d’éviction ?

Lorsque qu’un bailleur refuse le renouvellement d’un bail commercial, il doit, en principe, payer une indemnité d’éviction au preneur. Sans rentrer dans le détail des modes de calcul d’une indemnité d’éviction, nous rappelons que dans le cadre d’une perte de fonds l’indemnité d’éviction doit représenter la plus forte valeur entre le droit au bail et la valeur du fonds de commerce et, l’un des modes de chiffrage de la valeur du fonds de commerce est l’application d’un pourcentage sur la moyenne du chiffre d’affaires réalisé les trois dernières années. 

Or, la crise sanitaire a affecté de nombreux commerces, de sorte que dans les trois dernières années, leur chiffre d’affaires n’est pas représentatif de la valeur réelle de leur fonds de commerce. Si l’on s’en tient donc strictement à l’usage de tenir compte des chiffres d’affaires des trois dernières années pour calculer la valeur du fonds de commerce, cela va mécaniquement faire baisser la valorisation du fonds de commerce. Le commerçant subit donc une double peine : (i) baisse de ses résultats et (ii) baisse de son indemnité d’éviction

C’est pourquoi les locataires évincés demandent que le ou les exercices impactés par la crise sanitaire ne soient pas pris en compte dans la détermination de l’indemnité d’éviction.

Dans un arrêt du 30 mars 2022, la Cour d’appel de Paris a fait droit à une telle demande. Elle a écarté le chiffre d’affaires de l’année 2020 pour calculer la valeur du fonds de commerce, le considérant comme dénué de pertinence à cause de la crise sanitaire. 

L’exclusion de l’exercice 2020 a mécaniquement fait augmenter la valeur du fonds de commerce, et par conséquent le montant des indemnités d’éviction (non seulement celui de l’indemnité principale mais également celui des indemnités accessoires déterminées par un pourcentage de l’indemnité principale). Ainsi, l’indemnité d’éviction du locataire, fixée à 504.200 € en première instance, a finalement été évaluée à 618.060 € par la Cour d’appel.

Conclusion : la détermination d’une indemnité d’éviction postérieure à la crise sanitaire implique l’examen des effets de cette crise sur le chiffre d’affaires du preneur évincé ; et dans l’hypothèse d’un impact négatif, les chiffres d’affaires des exercices concernés devront être écartés.

CA  Paris, Pôle 5, chambre 3, 30 Mars 2022 – n° 19/04806

 

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Les dispositions du bail, si certaines sont la transcription des règles impératives du statut des baux commerciaux, sont largement conventionnelles et sont à négocier avec le bailleur.Elles impactent le niveau des charges comme la patrimonialité du bail. Les clauses relatives à la destination, à la durée du bail, à l’activité, à l’enseigne, aux travaux, à la transmission du bail, aux opérations sur le fonds et le capital du preneur sont à examiner attentivement.

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