mardi 14 mars 2023
La tacite prolongation du bail commercial au-delà du terme contractuel
Le bail commercial ne prend pas fin automatiquement à son terme contractuel. A défaut d’acte manifestant la volonté d’une partie d’y mettre fin, ledit bail se prolonge tacitement aux mêmes conditions mais pour une période indéterminée.
Le terme contractuel du bail commercial est dénué, par le statut des baux commerciaux, de tout effet extinctif.
Cette particularité résulte des dispositions de l’article L.145-9 du Code de commerce qui, déroge expressément en son alinéa 1 aux dispositions des articles 1736 et 1737 du Code civil applicables aux baux de droit commun.
L’extinction du contrat ne dépend pas de l’écoulement du temps. Au temps doit nécessairement s’adjoindre l’accomplissement par les parties, d’une démarche particulière prenant la forme d’un congé ou d’une demande de renouvellement.
Seuls ces actes ont pour effet de mettre fin au bail en cours.
L’aliéna 2 de l’article L.145-9 du Code de commerce, précise qu’à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail commercial se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le bail. L’usage du mot « prolongation » est important. La prolongation se distingue de la tacite reconduction du droit commun dans lequel un nouveau contrat nait au terme contractuel.
Le bail commercial se prolonge tacitement au-delà de son terme contractuel. Il s’agit du même contrat dont toutes les stipulations continuent à s’appliquer, aux mêmes conditions. La seule différence est que le bail ne comprend plus de terme contractuel, ou d’échéances triennales. La prolongation du bail est à durée indéterminée.
Le bail en tacite prolongation prendra fin à l’initiative du bailleur ou du preneur à tout moment moyennant un préavis de 6 mois pour le dernier jour du trimestre civil en cas de congé, et pour le dernier jour du trimestre civil en cas de demande de renouvellement.
En pratique, il n’est pas rare que des commerçants s’interrogent sur le titre juridique leur permettant d’occuper les locaux au-delà du terme du bail. De même, une partie souhaitant acquérir un fonds, ou même une banque à qui un concourt est sollicité peuvent être inquiètes à l’approche du terme contractuel.
Il convient donc d’être rassuré. Le bail commercial survit au terme contractuel.
Une attention particulière doit néanmoins être portée à l’éventualité d’un déplafonnement automatique au-delà de la douzième année et à la valeur locative.
Les conseils d’un professionnel du droit peuvent être sollicité pour déterminer le moment le plus opportun et provoquer la fin du bail en tacite prolongation.
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