Pourquoi demander le renouvellement de son bail commercial ?

Le renouvellement du bail commercial permet certes de modifier le loyer, à la hausse ou à la baisse, mais pas que…

La durée d’un bail commercial ne peut être inférieure à neuf ans. Elle peut parfois, selon les stipulations du contrat, être supérieure.

Il est en effet possible de conclure un bail commercial pour une durée de 10 années ou encore de 11 années.

Cela étant, pour qu’un bail commercial soit renouvelé, il convient en tout état de cause de provoquer son renouvellement.

En effet, au terme de la durée contractuelle du bail commercial, celui-ci ne se renouvelle pas automatiquement.

En l’absence d’action du preneur ou du bailleur, à la fin de son terme contractuel, le bail se poursuit par tacite prolongation.

Il ne s’agit donc pas d’un nouveau bail commercial mais du même bail qui fait l’objet d’une prolongation tacite.

C’est la partie qui a intérêt à le renouveler, qui provoquera le renouvellement du bail commercial.

Si le bailleur entend renouveler le bail, il fera signifier à son locataire, par acte de commissaire de justice, un congé avec offre de renouvellement.

Pour le terme contractuel du bail, ce congé doit être signifié au moins six mois avant son terme.

Si c’est le preneur qui a intérêt à renouveler le bail, il devra alors adresser à son bailleur une demande de renouvellement.

Cette demande peut être notifiée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou par acte de commissaire de justice. Il est néanmoins fortement recommandé de procéder par l’intermédiaire d’un commissaire de justice pour assurer l’efficacité d’une telle demande.

Pour le terme contractuel du bail, la demande doit être formulée dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail.

Du côté du bailleur, la principale motivation du renouvellement du bail commercial sera la fixation d’un nouveau prix et ce, pour autant que la valeur locative soit supérieure au loyer en vigueur en fin de bail.

Du côté du preneur, les motivations peuvent être nombreuses.

L’une d’entre elle pourra également en premier lieu, être la fixation d’un nouveau loyer.

Il conviendra au préalable de s’assurer que la valeur locative des locaux loués est inférieure au dernier loyer en vigueur ou encore que le plafonnement du loyer puisse s’appliquer.

S’agissant du prix du bail renouvelé, le preneur devra toujours garder à l’esprit que lorsque le bail expiré a eu une durée, par l’effet d’une tacite prolongation, supérieure à douze années, le nouveau loyer pourra être très élevé, puisqu’il sera alors fixé à la valeur locative, sans plafonnement, et sans lissage. 

Par ailleurs, le preneur peut également souhaiter céder son fonds de commerce.

Dans cette hypothèse, il faut retenir que peu de potentiels cessionnaires seront disposés à acquérir un fonds de commerce, dont le bail qui y est attaché touche à son terme.

En effet, l’acquéreur pourrait s’exposer à un congé du bailleur comportant refus de renouvellement au terme contractuel du bail dont il sera devenu titulaire.

En outre, pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés avant l’entrée en vigueur de Loi Pinel, à savoir le 1er septembre 2014, leur renouvellement permet également de modifier certaines des clauses qui y sont stipulées.

C’est notamment le cas, si le bail commercial le prévoyait, du transfert des charges visées à l’article 606 du code civil.

Lors du renouvellement, une telle clause sera alors contraire aux dispositions d’ordre public et sera ainsi réputée non écrite, de sorte que les charges liées aux grosses réparations ne pourront plus être imputées au locataire.

De la même façon, les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail, si le bail prévoyait un tel transfert, ne pourront plus être répercutées sur le preneur.

Enfin, un renouvellement du bail commercial peut permettre au preneur d’engager des travaux dans la mesure où il bénéficiera d’un nouveau bail d’une durée de neuf années.
Son financement pourra au demeurant être facilité compte tenu de l’absence de menace d’un non-renouvellement.