Renouvellement : une opportunité de demander la diminution du loyer commercial
mercredi 18 août 2021

Renouvellement : une opportunité de demander la diminution du loyer commercial

Comment trouver des références pour vérifier le loyer du bail commercial en renouvellement ?

L’un des grands principes du statut des baux commerciaux est que le loyer d’un bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative telle que celle-ci est déterminée par le Code de commerce. Néanmoins, et sauf exceptions, le montant du loyer du bail renouvelé est plafonné aux indices applicables.

Diminution du loyer du bail commercial : le renouvellement peut être l’occasion de la solliciter

Si le bail commercial ne prévoit aucun plancher, et si la valeur locative est inférieure au loyer en cours, le preneur a toujours la possibilité de solliciter une baisse de son loyer commercial.

Il est donc essentiel pour un preneur de connaître la valeur locative de son local avant d’accepter le loyer du renouvellement de son bail commercial. A défaut, il pourrait passer à côté d’une économie substantielle.

Calcul du loyer commercial : quel prix au m² pour un local commercial ou professionnel ?

Les commercialisateurs connaissent les prix du marché correspondant aux locaux libres de toute occupation. Ces prix sont accessibles mais ne correspondent pas à la valeur locative prescrite par le Code de commerce.

Cette dernière est estimée selon une certaine méthode.

Tous les mètres carrés n’ayant pas le même prix (les mètres carrés de façade sont plus chers que les mètres carrés de réserve), il convient tout d’abord, pour rendre comparable ce qui ne l’est pas, de calculer la surface pondérée des locaux.

La charte de l’expertise fixe les règles de pondérations qui sont appliquées par les experts judiciaires et retenues par les tribunaux. Il en résulte que deux boutiques de la même surface réelle n’auront pas la même surface pondérée si l’une bénéficie d’une situation en angle et l’autre d’un faible linéaire de façade.

Il convient ensuite de connaître le prix unitaire au mètre carré pondéré pour calculer la valeur locative des locaux selon l’opération : surface pondérée x prix unitaire.

Ce prix unitaire est déterminé selon des références plurielles : nouvelles locations, baux renouvelés judiciairement ou conventionnellement.

La valeur locative Code de commerce est donc distincte de la valeur locative de marché qui se base uniquement sur les nouvelles locations. Il en résulte que la valeur locative Code de commerce, qui est celle du juge, est en général inférieure à la valeur locative de marché : 15 à 20 % selon certains experts.

Loyer de renouvellement du bail commercial : accès à une base de données de baux commerciaux pour négocier

L’équipe en immobilier commercial du Cabinet Gouache est en mesure de vous communiquer un avis sur la valeur locative Code de Commerce de votre local.

Pour vous permettre de vérifier le loyer de votre bail en cours de renouvellement, nous avons mis en place un partenariat avec un Cabinet d’expertise judiciaire.

Si le testeur vous indique que vous auriez un intérêt financier à solliciter la fixation du loyer à la valeur locative Code de Commerce, commandez sur notre site internet un avis de valeur locative.

Il vous suffit de remplir un formulaire et nous adresser les informations nécessaires : votre bail, un avis d’échéance ainsi que le plan de votre local. Un avis de valeur vous sera délivré, qui permettra d’engager la négociation avec votre bailleur.

Nos solutions

Le cabinet assiste les enseignes preneuses dans l’ensemble des contentieux liés à l’exécution ou à l’inexécution des baux commerciaux, et notamment, pour les cas les plus courants :
  • fixation judiciaire du loyer à la valeur locative ;
  • réparation de troubles de jouissance ;
  • exécution de travaux relevant de l’article 606 du Code civil (locaux en pieds d’immeubles) ;
  • surfacturation de charges locatives ;
  • défense en cas de demande d’acquisition de la clause résolutoire ;
  • contentieux de l’éviction et de la fixation de l’indemnité d’éviction.

Vous venez de recevoir une assignation ou souhaitez assigner un bailleur, contactez-nous.