Les litiges liés aux impayés de loyers commerciaux : solutions !

Le droit commun, applicable aux baux commerciaux, dispose à l’article 1728 du code civil que :

« Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

Cela étant, le preneur peut rencontrer difficultés économiques : le retard ou l’impayé de loyers commerciaux constitue souvent un moment délicat dans la vie d’un commerce. Pour autant, une difficulté de trésorerie ponctuelle ne signifie pas nécessairement la fin du bail.

I. Comprendre le mécanisme du commandement de payer

Lorsqu’un preneur accuse un retard de loyer, le bailleur dispose d’un outil juridique fort : le commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré par acte de commissaire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Ainsi, le commandement de payer visant la clause résolutoire ouvre un délai d’un mois, au terme duquel, faute de paiement intégral des sommes réclamées, la clause résolutoire peut être acquise de plein droit — c’est-à-dire que le bail peut être résilié sans décision de justice.

En tant que preneur, il est impératif de réagir dès la réception de ce commandement. Plusieurs points doivent être vérifiés immédiatement :

Le commandement vise-t-il expressément la clause résolutoire du bail ?

Les sommes réclamées sont-elles exactes et justifiées ? Charges, taxes, accessoires : tout doit être contrôlé.

Toute irrégularité dans la forme ou le contenu du commandement peut être soulevée devant le juge pour en contester la validité. C’est pourquoi il est fortement recommandé de consulter un avocat spécialisé en baux commerciaux dès réception.

II. Réagir avant l’expiration du délai : payer, négocier, ou saisir le juge

Face à un commandement de payer, trois options s’offrent au preneur dans le délai d’un mois :

1. Régler intégralement les sommes dues

Le paiement intégral dans le délai d’un mois neutralise les effets de la clause résolutoire. Si un accord partiel est envisagé avec le bailleur, il doit impérativement être formalisé par écrit pour éviter tout litige ultérieur.

2. Négocier un échéancier avec le bailleur

Le dialogue amiable reste souvent la voie la plus rapide et la moins coûteuse. Un bailleur peut accepter un protocole transactionnel ou un avenant au bail prévoyant un étalement du remboursement des arriérés, notamment lorsque les difficultés sont ponctuelles et que la relation locative pérenne.

Cette négociation doit toutefois intervenir rapidement, et toujours sous le contrôle d’un conseil : un accord mal rédigé peut être inopposable ou insuffisant pour suspendre les effets de la clause résolutoire.

3. Saisir le juge pour obtenir des délais de paiement

C’est l’un des droits fondamentaux du preneur en difficulté. Aux termes de l’article L.145-41 du Code de commerce, le preneur peut saisir le juge — même en urgence (référé) — pour solliciter des délais de paiement. Si le juge les accorde, les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant toute la durée de ces délais.

4. le juge a en outre l’obligation de vérifier si le bailleur est de bonne foi

Dans le cadre de la délivrance d’un commandement de payer, ce dernier est privé d’effet si le juge constate que le bailleur a agi de mauvaise foi.

Cette condition posée par la jurisprudence dans de très nombreux arrêts.

III. Contester les sommes réclamées : un levier souvent sous-estimé

Les impayés de loyers commerciaux ne se résument pas toujours à un simple retard de paiement. Dans de nombreux cas, le preneur dispose de motifs sérieux pour contester tout ou partie des sommes réclamées :

Refacturation abusive de charges locatives : certains bailleurs imputent au preneur des charges qui ne sont pas contractuellement prévues ou qui excèdent les plafonds légaux. Un audit des charges peut révéler des sommes indûment réclamées.

Indexation erronée du loyer : une clause d’indexation mal appliquée peut conduire à une surfacturation du loyer pendant plusieurs années. Si les arriérés réclamés intègrent des loyers mal calculés, cette contestation peut réduire significativement la dette.

Troubles de jouissance non compensés : si le preneur a subi des travaux, des nuisances ou une perte de jouissance du local imputable au bailleur, il peut disposer d’un droit à indemnisation ou à réduction de loyer qui vient en compensation des sommes dues.

Ces contestations doivent être soulevées formellement et dans les délais, car elles peuvent constituer un moyen de défense efficace dans la procédure judiciaire.

IV. La procédure judiciaire : se défendre efficacement

Si le bailleur engage une procédure judiciaire pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et obtenir l’expulsion, le preneur doit se défendre activement devant le juge.

Les principaux moyens de défense disponibles sont :

La nullité du commandement de payer pour vice de forme ;

La demande de délais de paiement assortie d’un plan de remboursement crédible ;

La compensation avec des créances détenues sur le bailleur (indemnités pour travaux, trop-perçus de charges, etc.) ;

La contestation de la dette lorsque les sommes réclamées sont inexactes ou injustifiées.

V. Les situations de fragilité financière : anticiper avant d’être en défaut

La meilleure protection contre un litige d’impayés reste l’anticipation. Lorsqu’un preneur pressent des difficultés de trésorerie, plusieurs démarches peuvent être engagées en amont :

Renégocier les conditions du bail avant d’être en situation d’impayé, en sollicitant une réduction temporaire ou un report de loyer ;

Solliciter une conciliation auprès du tribunal de commerce, procédures confidentielles permettant de restructurer les dettes avec l’aide d’un mandataire désigné par le tribunal ;

Ces outils préventifs offrent au preneur une fenêtre d’opportunité précieuse pour redresser sa situation sans perdre son bail.

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Face à un impayé de loyer commercial, le preneur n’est pas sans ressources. De la contestation du commandement de payer à la demande de délais de grâce, en passant par la négociation amiable et les procédures préventives, le droit offre un éventail de solutions à condition d’agir vite et avec méthode.

Le cabinet Gouache accompagne les preneurs à bail commercial à chaque étape de ces procédures, pour défendre leurs intérêts et sécuriser la pérennité de leur activité.