Travaux d'amélioration, effet sur la valeur locative et locaux monovalents

L’utilisateur d’un bien aménagé en vue d’une seule utilisation ne peut pas bénéficier du régime des améliorations prévu à l’article R 145-8 du code de commerce (qui permet d’appliquer un abattement sur la valeur locative à laquelle le loyer des baux renouvelés dois correspondre), l’article R 145-10 du même code organisant un régime autonome.

Artisan, commerçant, franchisé ou enseigne nationale, vous avez des projets en 2018 et vous interrogez sur l’opportunité de réaliser des travaux dans votre emplacement commercial. 

Sachez que ces travaux, qui devront être réalisés selon les modalités prévues dans votre bail (notamment l’accord de votre bailleur) pourraient avoir une incidence sur le prix du bail à renouveler. 

Ils pourraient être qualifiés d’améliorations, au sens de l’article R 145-8 du code de commerce, lesquelles ouvrent droit à un éventuel déplafonnement : 

• dès le premier renouvellement si le bailleur a participé aux frais de réalisation,  
• ou au deuxième renouvellement, par l’effet de l’accession au bailleur des améliorations, si vous les avez financés.

L’actualité jurisprudentielle est l’occasion de préciser le régime des améliorations. 

Dans une décision du 5 octobre 2017, la Haute Juridiction a été amené à répondre à la question de savoir si l’exploitant d’un fonds de commerce de camping pouvait se prévaloir des améliorations qu’il avait financées et solliciter à ce titre un abattement de 40 % sur la valeur locative. 

La Haute juridiction a répondu par la négative en considérant que le régime des améliorations prévu à l’article R. 145-8 du code de commerce est exclu par l’article R 145-10 du même code relatif à la fixation du loyer des locaux monovalents, à savoir aménagés en vue d’une seule utilisation. 

Elle a ainsi rejeté le pourvoi du locataire et confirmé la décision de la cour d’appel de Montpellier qui avait :

• relevé que le bail portait sur un bien aménagé en vue d’une seule utilisation,  
• et retenu par conséquent que loyer devait être fixé à la valeur locative selon la méthode hôtelière. 

En conséquence, si vous décidiez en 2018 de réaliser et financer des améliorations, l’utilisateur que vous êtes pourrait ainsi offrir sur un plateau au bailleur, lors du deuxième renouvellement, un motif pour déplafonner le loyer.

Heureusement, ces améliorations devraient entraîner un abattement sur la valeur locative brute à laquelle devra correspondre le loyer du deuxième renouvellement.

Ce régime des améliorations ne sera cependant pas applicable si vous êtes l‘utilisateur d’un local monovalent dont le loyer du bail renouvelé est fixé selon les usages de la profession considérée.

Cour de cassation, Chambre civile 3, 5 octobre 2017, 16-18.059, Publié au bulletin 

A rapprocher de l’Arrêt n°325 du 1er mars 2000,  Sté Hôtel du nord c/ SCI Hôtel du nord – Cour de cassation – Troisième chambre civile – P+B