Cinq étapes pour vendre ou acquérir son droit au bail
Comme pour la cession de fonds de commerce, une cession de droit au bail n’est pas simple et impose de recourir à un professionnel du droit. C’est dans ce contexte que l’avocat accompagne ses clients.
En fonction des missions qui lui sont confiées, il intervient au stade :
1/de la négociation et de l’audit de la cession de droit au bail,
2/de la rédaction de la promesse de vente du droit au bail,
3/de la levée des conditions suspensives,
4/de la réitération de la vente du droit au bail,
et 5/ de la réalisation des formalités subséquentes à la cession de droit au bail.
En premier lieu, l’avocat intervient dans la rédaction de la lettre d’intention formalisant les conditions financières de l’opération de cession du droit au bail. Dans le cadre de l’audit juridique, il analyse principalement le contrat de bail commercial, et le cas échéant le règlement de copropriété. L’avocat s’assure ainsi de la compatibilité entre l’activité projetée et les clauses du bail commercial. A la différence d’une cession de fonds de commerce, les autres contrats, notamment ceux des salariés ne sont pas repris pas l’acquéreur.
En deuxième lieu, l’avocat intervient dans le cadre de la rédaction de l’acte préalable. Il rédige les conditions suspensives, lesquelles devront être réunies pour que la vente se réalise ; il s’agit, notamment, de la condition suspensive liée à l’obtention d’un concours bancaire. En matière de cession de droit au bail, il importe d’obtenir l’agrément du bailleur. En effet, la cession du droit au bail étant, le plus souvent interdite, il est indispensable de se rapprocher du bailleur pour lui présenter le projet et solliciter, si nécessaire, une déspécialisation, c’est-à-dire un changement de la clause destination du bail commercial.
En troisième lieu, lorsque la promesse est signée, l’avocat accompagne la levée des conditions suspensives. Il notifie, notamment, la promesse au bailleur et concourt à la recherche de son agrément. L’avocat devient alors facilitateur.
En quatrième lieu, la levée des conditions suspensives dans le délai imparti permet la réitération de la vente. L’avocat établi l’acte définitif de cession, organise le transfert de propriété du bail commercial et s’assure du paiement du prix.
En cinquième lieu, une fois la cession de droit au bail intervenue, il importe de procéder à l’enregistrement de l’acte de cession dans un délai d’un mois. Les droits d’enregistrement applicables se calculent de la même manière qu’en matière de cession de fonds de commerce. Les formalités sont toutefois allégées puisqu’il n’est pas nécessaire d’organiser un séquestre du prix. Le prix de cession peut être versé immédiatement au cédant du droit au bail, le jour de la cession.
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