Bail dérogatoire : les formalités prévues pour les baux commerciaux sont-elles applicables ?

Le locataire ne peut pas se prévaloir d’un défaut de respect du statut des baux commerciaux, les bailleurs ayant fait connaître leur volonté de ne pas poursuivre le bail dérogatoire tacitement renouvelé sans dépasser la durée légale de trois années. 

Il est consenti par des bailleurs une location dérogatoire au statut des baux commerciaux, pour une durée d’un an, renouvelable tacitement pour la même durée dans la limite de trois années au total.

A l’issue du premier renouvellement d’un an, un congé est signifié par les bailleurs.

Les locataires n’ayant pas quitté les lieux, ils sont assignés en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation.

Condamnés par les juridictions de première instance, ils saisissent la Haute juridiction.

Les locataires soutiennent que les bailleurs devaient respecter les formalités prévues pour les baux commerciaux pour les motifs suivants :

– ils ont été laissés en possession au-delà du terme contractuel (autrement dit au-delà de la durée d’un an),

– peu importe, selon les locataires, l’existence d’une tacite reconduction qui n’est pas une prorogation du terme contractuel.

La Cour rejette le pourvoi.

Elle considère que le congé, délivré antérieurement au terme du dernier des baux dérogatoires successifs, dont la durée cumulée ne dépasse pas la limite légale de trois années, et qui manifeste la volonté des bailleurs de ne pas laisser le locataire se maintenir dans les lieux, le prive de tout titre d’occupation à l’échéance de ce bail. 

Elle confirme l’analyse de la cour d’appel qui a déduit de ses constations que les locataires ne pouvaient se prévaloir d’un défaut de respect des dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce, applicables aux seuls baux commerciaux statutaires. 

Observations :

L’article L 145-5 du Code de commerce dispose qu’il s’opère un bail soumis au statut des baux commerciaux si le locataire d’un bail dérogatoire est laissé en possession à l’expiration de « cette durée ».

Aux termes de la décision commentée, la Haute Juridiction précise « cette durée ».

Il ne s’agit pas de la durée contractuelle du bail dérogatoire mais de la durée totale des baux dérogatoires successifs dans la limite de trois ans.

Cour de cassation, 3ème chambre civile, 11 mai 2022, Pourvoi n° 21-15.389