Les Preneurs ont-ils dit leur dernier mot ?
jeudi 7 juillet 2022

Les Preneurs ont-ils dit leur dernier mot ?

Dans trois décisions du 30 juin, sont rejetés par la haute juridiction les moyens généralement invoqués par les preneurs pour s’opposer au paiement des loyers Covid. Certes, les décisions sont « habillées » en droit. Mais, nous ne nous y trompons pas, elles ont un vernis « politique ». Il s’agit de « compenser » les aides d’Etat, qui n’ont pourtant pas permis de faire face à la conjoncture exceptionnelle.

Décisions de la Cour de cassation sur les loyers Covid :

- Dans le premier Arrêt n° 0605 FS-B, la cour de cassation considère que le principe de l’interdiction de recevoir du public prévu par les arrêtés des 14 et 16 mars 2020 a été décidé, selon les catégories d’établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé du public.

Autrement dit, selon la haute juridiction, cette interdiction serait « sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué ». 

Partant de ce constat, la cour de cassation décide que cette interdiction ne peut pas être « d'une part, imputable aux bailleurs, de sorte qu'il ne peut leur être reproché un manquement à leur obligation de délivrance, d'autre part, assimilé à la perte de la chose, au sens de l'article 1722 du code civil ». 

Elle confirme par conséquent la cour d’appel, saisie en référé, selon laquelle l’obligation de payer les loyers Covid n’est pas sérieusement contestable.

- Dans un deuxième Arrêt n° 0604 FS-B, la cour de cassation réitère sa position selon laquelle le principe de l’interdiction de recevoir du public prévu par les arrêtés des 14 et 16 mars 2020 a été décidé, selon les catégories d’établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé du public.

Ainsi, selon la cour de cassation, l’effet de cette interdiction, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose, au sens de l'article 1722 du code civil. 

Par ailleurs, elle confirme l’analyse de la cour d'appel selon laquelle la mesure d’interdiction n'était pas constitutive d'une inexécution de l'obligation de délivrance.

Concernant la force majeure (article 1218 du code civil), elle décide que le créancier qui n'a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit ne peut obtenir la résolution du contrat ou la suspension de son obligation en l’invoquant.

La décision de la cour d’appel qui avait validé la saisie attribution du bailleur est par conséquent confirmée.

- Dans le troisième Arrêt n° 0603 FS-B, la cour de cassation adopte le même raisonnement.

Il est considéré que le principe de l’interdiction de recevoir du public a été décidé aux seules fins de garantir la santé du public.

L’effet de cette interdiction, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne pourrait donc, selon la cour de cassation, être assimilé à la perte de la chose, au sens de l'article 1722 du code civil. 

Il est enfin considéré que cette interdiction n’était pas constitutive d’une inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance.

Le pourvoi est dans ces conditions rejeté.

Les preneurs sont-ils définitivement tenus de payer les loyers Covid ?

L’appréciation de la cour de cassation selon laquelle l’interdiction de recevoir du public serait « sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué » est pour le moins étonnante.

En effet, la réception du public, objet de l’interdiction, est par nature incluse dans la destination contractuelle. 

L’interdiction affecte donc nécessairement la destination … sauf à considérer que le local loué ne serait qu’une vitrine et que le public n’aurait pas vocation à y accéder.

Cependant, il est fort probable que la haute juridiction, qui avait largement annoncé ses trois décisions, dans le cadre d’un communiqué, ne revienne pas en arrière.

Sa volonté est claire : jouer le rôle de contre-pouvoir face à l’Exécutif qui a accompagné les preneurs en mettant à leur disposition des aides d’Etat.

La Cour de cassation aurait-elle ainsi statué si l’Etat avait adopté une autre logique que celle du « quoi qu’il en coûte » ?

La réponse est probablement négative … 

Désormais, force est de constater les dégâts. Car si les preneurs ont bénéficié d’aides d’Etat, celles-ci ne se sont pas révélées suffisantes.

Il importe donc de rechercher d’autres moyens au soutien des preneurs.

Par exemple, la question de l’imprévision reste entière (même si les parties ont dérogé à l’article 1195 du code civil sous réserve que certaines conditions soient réunies). Les conditions financières du bail devraient à notre sens faire l’objet d’une adaptation à raison des circonstances exceptionnelles liées à la pandémie.

Même si la Cour de cassation a choisi de faire prévaloir les intérêts des bailleurs (en habillant juridiquement la solution), elle pourrait admettre l’imprévision, ce qui pourrait donner une solution intermédiaire (un jugement de Salomon).

Cour de cassation, Chambre civile 3, 30 juin 2022, 21-20.190

Cour de cassation, Chambre civile 3, 30 juin 2022, 21-20.127

Cour de cassation, Troisième chambre civile, 30 juin 2022, n° 21-19.889

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