Loyers Covid : la Cour d’appel de Paris admet la perte de la chose louée

La demande du locataire de ne pas payer les loyers relatifs aux périodes de fermeture est accueillie, sur le fondement de l’article 1722 du Code civil, par la cour d’appel de Paris, statuant en matière de référé, dans un arrêt rendu le 30 mars 2022.

L’appelante est une locataire, exploitante d’une résidence de tourisme.

Concernant les périodes de confinement (interdiction d’accueil du public), elle justifie d’une mesure de fermeture administrative pendant une durée de 56 jours.

– Le moyen de la locataire fondé sur les dispositions de l’article 1719 du code civil est rejeté par la Cour au motif qu’aucun manquement des bailleurs à leur obligation de mise à disposition des locaux n’est caractérisé.

– Le moyen fondé sur les dispositions de l’article 1195 est également rejeté. 

A cet égard, la Cour rappelle que les contrats doivent être exécutés de bonne foi et que les parties sont par conséquent tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives.

Toutefois, selon la Cour, si ces dispositions permettent à une partie de solliciter la renégociation du contrat à son cocontractant, elles ne le dispensent pas de l’exécution de ses obligations durant la renégociation. 

La Cour considère que la société exploitante ne pouvait pas suspendre le paiement des loyers sans que celle-ci se rapproche des bailleurs préalablement à l’arrêt des paiements.

– En revanche, le moyen fondé sur la perte de la chose louée est admis.

La locataire soutient que les mesures gouvernementales prises pour lutter contre la pandémie covid 19 constituent une destruction momentanée de la chose louée devenue inexploitable par cas fortuit, au sens de l’article 1722 du code civil.

Selon la Cour, la destruction de la chose louée peut s’entendre de la perte matérielle de la chose louée mais aussi d’une perte juridique, notamment en raison d’une décision administrative.

La perte peut être totale ou partielle. En outre, elle peut être définitive mais également temporaire.

La Cour considère que le société locataire a subi une perte partielle de la chose louée puisqu’elle n’a pu ni jouir de la chose louée ni en user conformément à sa destination pendant les périodes de fermeture administrative d’une durée de 56 jours.

En conséquence, la Cour confirme les provisions allouées aux bailleurs par le premier juge sous réserve de la déduction des 56 jours de loyers commerciaux correspondant aux périodes de fermeture retenues.

Cour d’appel de Paris, Pôle 1 – chambre 3, 30 mars 2022, n° 21/16710