Rédaction d’un bail commercial 3-6-9 : quelles sont les clauses essentielles ?

Vous avez marqué votre intérêt pour un emplacement commercial.

Vous avez adressé au bailleur une lettre d’intention qui est acceptée.

Il s’agit alors d’auditer ou de faire réviser par un professionnel du droit, avocat notamment, le projet de bail commercial soumis par le bailleur.

Voici ci-après quelques clauses essentielles du bail commercial, sur lesquelles votre attention doit se focaliser, en vue d’en négocier les termes, avec l’aide de votre avocat :

• Durée du bail commercial ou professionnel : 

         – Analyse la durée et ses incidences sur un éventuel déplafonnement du loyer,

         – Examiner la faculté de donner congé à chacune des périodes triennales (le bail commercial pouvant prévoir des renonciations) pour vous permettre de restructurer votre réseau si l’exploitation de l’emplacement était décevante.

• Clauses financières du bail commercial ou professionnel : 

           – Contrôler les indices de référence et la licéité de la clause d’indexation,

           – Analyser les clauses de fixation du loyer du bail renouvelé (…)

 • Destination du bail commercial ou professionnel :

          – Vérifier l’étendue des activités autorisées pour maîtriser les évolutions de gamme, éviter une violation du bail ou une déspécialisation.

• Coûts cachés du bail commercial ou professionnel :

            – Analyse des clauses pénales 
            – Analyse de l’ordre d’imputation des paiements

• Charges du bail commercial ou professionnel :  

            – Contrôler l’inventaire des charges, la nature des charges et de leur licéité 
            – Analyser les taxes et leur répartition entre le bailleur et le preneur 

• Travaux du bail commercial ou professionnel :

            – Identification de l’étendue des obligations du preneur …

            – Identification des obligations du bailleur (son obligation de délivrance) … 

           au regard de l’état de conformité des locaux avec les réglementations applicables et des contraintes techniques liées à l’activité

         – Analyse de la clause de souffrance (celle qui autorise votre bailleur à troubler votre activité pendant une certaine période) et de l’éventuelle dérogation aux 21 jours de l’article 1724 du code civil. 

• Cession du bail commercial ou professionnel : 

Là encore les enjeux sont importants :

Votre attention doit notamment se porter sur 
           • Le droit de préférence et/ou de préemption du bailleur
           • L’autorisation du bailleur 
           • La vérification que la cession puisse se faire à une large cible d’acquéreurs, 
           • La clause de solidarité et sa durée, celle-ci n’étant pas d’ordre public

 • Restitution & fin du bail commercial ou professionnel :

Il s’agit d’étudier la clause de nivellement ainsi que la clause d’accession afin de maîtriser leurs effets sur la valeur locative et l’évolution du loyer.

Lorsqu’une telle mission est confiée à notre Cabinet, nos objectifs sont les suivants : 
              – Réduire vos coûts
              – Sécuriser l’exercice de votre activité, 
              – Donner de la valeur à votre emplacement