Agente comercial: un cálculo de indemnización original

La sentencia dictada por el Tribunal de Apelación de Rennes el 27 de mayo de 2025 en el caso entre el Sr. [V] y la empresa Solimco arroja luz significativa sobre dos cuestiones centrales del estatuto del agente comercial aplicado al sector inmobiliario: la validez de las cláusulas contractuales destinadas a limitar la indemnización por terminación del contrato y las modalidades de cálculo de esta indemnización por el juez. Esta decisión, aunque en parte forma parte de una corriente jurisprudencial establecida, se distingue por su enfoque pragmático y original de la evaluación del perjuicio en un sector de actividad irregular como el inmobiliario.

En este caso, se había celebrado un contrato de agente comercial el ^{1 de} febrero de 2016. El mandante lo puso fin por correo el 19 de junio de 2022.

No abordaremos las cuestiones de preaviso, muy fácticas. Nuestro análisis se articulará en dos tiempos. Examinaremos en primer lugar la posición del Tribunal sobre la nulidad de la cláusula limitativa de indemnización, que constituye una reafirmación enérgica del carácter de orden público del derecho a reparación del agente

La nulidad de la cláusula que limita la indemnización: una confirmación del carácter de orden público del estatuto

El Tribunal de Apelación de Rennes, en su decisión, descarta sin ambigüedad la cláusula del contrato que pretendía limitar la indemnización por rescisión. Esta posición está firmemente arraigada en los principios rectores del estatuto de agente comercial, cuyo carácter protector es recordado constantemente por la jurisprudencia.

El principio intangible del derecho a una indemnización compensatoria

El derecho a la indemnización por terminación del contrato es la piedra angular del estatuto del agente comercial. Previsto por el artículo L. 134-12 del Código de Comercio, tiene por objeto reparar el perjuicio que sufre el agente como consecuencia de la pérdida, para el futuro, de los ingresos obtenidos de la clientela que ha contribuido a crear o a desarrollar en el interés común del mandante. El mandante, de hecho, conserva el beneficio de este valor patrimonial después de la ruptura, justificando así una compensación para el agente.

Este derecho a reparación es de orden público, como se especifica en el artículo L. 134-16 del mismo código. Cualquier acuerdo en contrario se considerará no escrito. La jurisprudencia se muestra particularmente estricta en este punto, invalidando sistemáticamente las cláusulas que pretenden suprimir o reducir a tanto alzado este derecho incluso antes de que nazca el perjuicio. El derecho a la indemnización se debe por el solo hecho de la terminación del contrato imputable al mandante, sin que el agente tenga que probar la existencia misma de un perjuicio. Solo las excepciones enumeradas limitativamente en el artículo L. 134-13, como la falta grave del agente, pueden privarlo de esta indemnización. En cuanto al importe de esta indemnización, el principio es que debe reparar todo el daño sufrido por el agente.

La sanción por el Tribunal de una cláusula considerada no reparadora

En el caso comentado, el contrato preveía limitar la indemnización a «un importe máximo igual a 3 veces la media mensual de las comisiones percibidas por el apoderado en los últimos 12 meses»

El Tribunal de Apelación de Rennes rechaza la aplicación de esta cláusula en términos muy claros. Considera que si las partes pueden acordar de antemano una indemnización, es a condición de que ésta «garantice la reparación íntegra del perjuicio sufrido por el agente comercial». Precisa que«de ello se desprende que si las partes pueden acordar indemnizaciones que se sumen a las legalmente previstas, cualquier cláusula que prevea una indemnización diferente carecerá de validez». En el presente caso, el Tribunal considera que la cláusula, que da lugar a una indemnización equivalente a tres meses de comisiones después de más de seis años de relación, «no puede compensar el perjuicio sufrido por el Sr. [V]»

Al hacerlo, el Tribunal no condena por principio ninguna cláusula de fijación anticipada de la indemnización. Más bien recuerda el criterio de su validez: el importe previsto debe ser una evaluación anticipada y seria del perjuicio, y no un simple techo irrisorio destinado a eludir el carácter de orden público del artículo L. 134-12. Una cláusula que daría lugar a una indemnización manifiestamente inferior a la evaluación del perjuicio sufrido por el agente queda así privada de efecto, dejando al juez la tarea de fijar él mismo el importe de la reparación. Esta es la cuestión sobre la que la decisión demuestra su originalidad.

El cálculo de la indemnización: entre los usos de la profesión y el poder soberano de apreciación de los jueces

Una vez eliminada la cláusula limitativa, el Tribunal debía proceder al cálculo de la indemnización. Su razonamiento ilustra el margen de maniobra de que disponen los jueces para adaptarse a las especificidades de cada caso, a riesgo de apartarse de los métodos de cálculo tradicionales, es decir, dos años de comisiones.

El rechazo de las bases de cálculo propuestas por las partes

El Tribunal descarta sucesivamente las dos propuestas de cálculo. Por un lado, rechaza la solicitud del agente, que reclamaba dos años de comisiones calculadas para el período 2018-2020, argumentando una disminución de la actividad en 2021 debido a la crisis sanitaria.

Por otro lado, y como se ha visto anteriormente, descarta el método de cálculo previsto en el contrato e invocado por el mandante, considerándolo no conforme con el principio de reparación integral.

La fijación de una «suma justa» basada en la actividad reciente

La práctica habitual de los tribunales consiste en abonar el equivalente a dos años de comisiones. Se plantea entonces la cuestión de los años de referencia que deben utilizarse como base de cálculo.

Para evaluar el perjuicio, el Tribunal decide basarse en un período de referencia que considera pertinente: los dos últimos años efectivos de la relación, es decir, de octubre de 2020 a octubre de 2022. Por lo tanto, se niega a descartar el período de COVID según lo solicitado por el agente. Justifica esta negativa a excluir el período de COVID debido a que «la actividad de agente comercial en materia inmobiliaria es inherentemente insegura y, como señala el tribunal,» no recurrente «. No depende de una clientela perenne. El perjuicio del Sr. [V] debe apreciarse a la luz de esta actividad elegida necesariamente irregular ». La constatación del carácter incierto puede parecer correcta. Esto se ha visto ilustrado por la fuerte caída que el mercado ha sufrido desde finales de 2022. Sin embargo, podría objetarse que el COVID es una situación excepcional sin ningún vínculo específico con el mercado inmobiliario elegido por el agente. Y sobre todo, que el COVID ha cesado. Ahora bien, la indemnización tiene por objeto compensar las comisiones que deberían haberse percibido en el futuro si se hubiera mantenido la actividad. El COVID ya no tiene impacto en esta actividad yaque ha cesado, así como las medidas tomadas por las autoridades en esta ocasión. Por lo tanto, se podría argumentar que la compensación futura debe calcularse sobre la base de comisiones pagadas sin tener en cuenta este período excepcional.

Una vez determinada la base, el Tribunal no condena al mandante a pagar el equivalente de dos, ni siquiera un año de comisiones sobre la base de esta media. Concede al Sr. [V] una «justa suma de 60.000 euros», precisando que esta cantidad «corresponde a aproximadamente un año de comisiones brutas». Pero, y es una falta de decisión, no incluye ninguna explicación de la elección de apartarse de la práctica habitual, que consiste en conceder dos años de comisión. Si el Tribunal de Apelación hubiera querido tener en cuenta las especificidades del mercado inmobiliario, también podría haber considerado que, dadas sus dificultades actuales, que no son obra del agente, es probable que no permita al agente recuperar rápidamente un nivel de remuneración equivalente. Por el contrario, podría haber defendido el mantenimiento del principio de pago de dos años de comisión.

Este enfoque demuestra el poder soberano de los jueces del fondo para fijar la cuantía de la indemnización. Si bien el uso de asignar el equivalente a dos años de comisiones a menudo se cita como referencia, en este caso, el Tribunal moderó la cantidad teniendo en cuenta la naturaleza de la actividad y calificando la actividad de agente inmobiliario como «insegura» y «no recurrente», no dependiente de una «clientela perenne»

Esta sentencia constituye un importante recordatorio de que, si bien el derecho a la indemnización es de orden público, su importe no es automático. Los jueces conservan plena libertad para evaluar el perjuicio in concreto, apartándose de los usos cuando las especificidades de la relación contractual o del sector de actividad en cuestión lo justifiquen. Será interesante ver, en caso de recurso de casación, si el Tribunal de Casación valida o no el razonamiento sostenido por los jueces de apelación. Para los profesionales, esta decisión enfatiza la importancia de no solo invocar un uso, sino proporcionar al juez todos los elementos para evaluar la realidad y el alcance del daño sufrido por el agente.