Disturbo del godimento: attenzione ai lavori anomali ed eccessivi!

L’obbligo di rilascio costituisce uno degli obblighi fondamentali del locatore commerciale. Consacrata dall’articolo 1719 del codice civile, impone al locatore di mettere a disposizione del locatario locali conformi alla loro destinazione contrattuale e di garantirne il godimento pacifico per tutta la durata del contratto di locazione.

Questo obbligo è di particolare importanza nel contesto commerciale in cui l’esercizio di un’attività commerciale richiede condizioni ottimali di esercizio. Il locatore deve quindi garantire che i locali affittati consentano al locatario di svolgere normalmente la sua attività, senza essere ostacolato da disturbi eccessivi.

Il godimento tranquillo non si limita alla semplice messa a disposizione dei locali. Comprende anche l’obbligo per il locatore di astenersi da qualsiasi atto che possa turbare tale godimento e di proteggere il locatario dai disturbi provenienti da terzi. Questa protezione si estende agli inconvenienti causati dai lavori, siano essi realizzati dal locatore stesso o da terzi.

Le clausole di sofferenza: un delicato equilibrio

Di fronte a questo obbligo, la pratica contrattuale ha sviluppato le clausole di sofferenza, consentendo al locatore di esonerare la sua responsabilità in caso di lavori necessari. Queste clausole, convalidate dalla giurisprudenza, autorizzano il locatore a realizzare lavori senza che il locatario possa pretendere un indennizzo o una riduzione dell’affitto.

Tuttavia, la giurisprudenza ha progressivamente delimitato la portata di tali clausole. Possono giocare solo se gli inconvenienti causati dai lavori rimangono normali e proporzionati. Non appena i disturbi diventano anormali ed eccessivi, la clausola di sofferenza non può più essere invocata per esonerare il locatore dalla sua responsabilità.

A questo proposito, ricordiamo che l’obbligo di rilascio è un obbligo “essenziale” del locatore, in assenza del quale il contratto di locazione non può esistere e dal quale non può scaricarsi sul locatario.

Inoltre, l’articolo 1170 del codice civile stabilisce che “Ogni clausola che priva della sua sostanza l’obbligo essenziale del debitore si considera non scritta”.

L’obbligo di rilascio è eminentemente di ordine pubblico.

La decisione del Tribunale di Parigi: un’applicazione rigorosa

Nella causa giudicata il 24 aprile 2025, il tribunale giudiziario di Parigi è stato chiamato a pronunciarsi su una controversia relativa a importanti lavori di ristrutturazione realizzati in un edificio che ospitava locali ad uso ufficio e di formazione.

La società locatrice aveva intrapreso lavori su larga scala, tra cui rimozione dell’amianto, bonifica, opere strutturali, recinzioni e coperture, idraulica ed elettricità. Questi lavori, iniziati a gennaio 2020, sono proseguiti fino ad aprile 2022, per una durata di circa 18 mesi.

Il contratto di locazione conteneva una clausola di sofferenza particolarmente ampia, che prevedeva che il locatario dovesse “soffrire senza indennità o riduzione dell’affitto, indipendentemente dalla durata, anche se superiore a quaranta giorni” tutti i lavori eseguiti nell’edificio.

La liceità delle clausole di sofferenza è ben stabilita, essendo regolarmente stabilito che il locatario deve sopportare senza indennizzo i lavori necessari, a condizione che non creino disturbi anormali (Cass. ^civ., 4 dic. 1991, n. 90-14600; Cass. 3^civ., 1° giugno 2005, n. 04-12200; Cass. 3^civ., 9 luglio 2008, n. 07-14631; Cass. 3^civ., 27 ott. 2009, n. 08-19972; Cass. 3^civ., 19 dic. 2012, n. 11-28170; Cass. 3^civ., 6 novembre 2013, n. 12-25816; Cass. 3^civ., 30 giugno 2021, n. 17-26.348).

In questa decisione ottenuta dallo studio Gouache, il tribunale ha seguito la posizione dell’Alta Giurisdizione, assumendo la responsabilità del locatore.

Infatti, a seconda dei mezzi del locatario, i magistrati hanno ritenuto che la durata non trascurabile dei lavori (diciotto mesi) e l’elevata intensità dell’inquinamento acustico prodotto caratterizzassero l’anormalità del disturbo del godimento.

Particolarmente istruttivi sono gli elementi probatori assunti dal tribunale: impossibilità di tenere conversazioni telefoniche, necessità di chiudere le finestre senza eliminare il fastidio, rumori “assordanti” ed “estremamente importanti”, palese perturbazione dell’attività formativa svolta dalla società fornitrice.

La valutazione del danno: un approccio pragmatico

Per quantificare il danno subito, il tribunale ha preso in considerazione un periodo risarcibile dal 17 settembre 2020 al 30 aprile 2022, ovvero 590 giorni, corrispondente al periodo durante il quale i disturbi sono stati sufficientemente dimostrati.

L’indennizzo è stato fissato al 30% dei canoni iniziali al netto delle imposte e degli oneri dovuti.

Questa proporzione è importante.

Questo approccio pragmatico illustra la necessità di una valutazione concreta del danno, tenendo conto delle specificità dell’attività svolta e dell’impatto reale dei disordini sullo sfruttamento commerciale.

Questa decisione del Tribunale di Parigi ricorda utilmente che l’obbligo di rilascio del locatore commerciale costituisce una base intangibile del contratto di locazione. Le clausole di sofferenza, per quanto lecite, non possono far venir meno a tale obbligo fondamentale quando i disturbi del godimento rivestono un carattere anomalo ed eccessivo.

Infatti, è pacifico che il locatore non può, anche attraverso una clausola di sofferenza, liberarsi dal suo obbligo di rilascio, in particolare in materia di inquinamento acustico (Cass. 3 a ^civ., 4 dic. 1991, n. 90-14600; Cass. 3 a ^civ., ^{1 o} giugno 2005, n. 04-12200; CA Limoges 28 gen. 2016, n. 14/00869).

La corte d’appello di Parigi ha inoltre ricordato questa posizione in una sentenza del 13 maggio 2020, relativamente, come nel caso di specie, ai lavori di ristrutturazione:

“Se la validità di queste clausole non è discussa, è pacifico che il locatore non può, sotto la loro copertura, far subire al locatario un disturbo anormale di godimento” (CA Paris, 5, 3, 13 maggio 2020, n° 18/27287).

Per i contraenti di fronte a situazioni simili, questa giurisprudenza apre prospettive di indennizzo, a condizione di fornire la prova del carattere eccessivo dei disordini subiti. La costituzione di un fascicolo probatorio, che includa in particolare le constatazioni dettagliate del commissario di giustizia, è determinante per il successo di tali azioni.

Questa decisione fa parte di un approccio giurisprudenziale che protegge il locatario commerciale, confermando che l’equilibrio contrattuale non può essere rotto a scapito del godimento pacifico dei locali affittati.

TJ Paris, 24 aprile 2025, n. 21/14569