L’obbligo di sottoscrivere una nuova assicurazione costituisce un motivo di spostamento del tetto?

Se il locatore è tenuto a stipulare un’assicurazione di responsabilità civile, tale obbligo costituisce una modifica notevole e un motivo di smobilizzo del canone di locazione. Il fatto che il locatore hogià sottoscritto tale assicurazione, prima che diventi obbligatoria, non le tolga il suo carattere notevole che consente di sfuggire al spostamento-soffitto.

Un inquilino ha preso a affitto locali commerciali situati in un edificio soggetto allo statuto del condominio.

Con atti extragiudiziali del 9 e 10 dicembre 2015, ha chiesto il rinnovo del contratto di locazione, che scade il 30 dicembre 2015.

Il locatore ha accettato il principio del rinnovo ma ha sollecitato l’applicazione di un affittospostato, che l’inquilino ha rifiutato.

Dopo la notifica di una memoria preliminare, il locatore ha assegnato il locatario al fine di far fissare il canone di rinnovo.

La corte d’appello ha accettato il spostamento del canone di locazione trattenendo, a titolo di modifiche rilevanti, l’evoluzione dei premi dell’assicurazione di responsabilità civile del proprietario non occupante, obbligatoria dal 2014.

In questo caso, il locatore aveva volontariamente sottoscritto questa assicurazione prima che diventasse obbligatoria e i suoi premi erano passati da 644€ nel 2007 a 1.046,90€ nel 2015, con un aumento del 62,56%.

Il locatario ha presentato ricorso per cassazione, sostenendo che il premio assicurativo era già stato pagato dal suo locatore prima ancora che la legge n° 2014-266 del 24 marzo 2014 detta legge ALUR rendesse obbligatoria la sottoscrizione di tale assicurazione, per i proprietari non occupanti di immobili soggetti allo statuto del condominio.

Secondo il ricorrente, l’aumento dei premi legati a questa assicurazione non deriva da un obbligo legale, ma dai rapporti tra il locatore e il suo assicuratore, la corte d’appello non avrebbe dovuto tenerne conto per valutare le motivi di spostamento e fissare l’importo del canone di rinnovo.

La Corte di Cassazione respinge questa argomentazione e convalida così il spostamento operato dai giudici di merito.

Ricorda in un primo tempo che al momento del rinnovo, il nuovo affitto non può, in linea di principio, superare il canone massimo, salvo modifica notevole degli elementi elencati all’articolo L.145-33 del codice di commercio.

Tra questi elementi, figurano i rispettivi obblighi delle parti, che la Corte di Cassazione definisce nella presente sentenza come quelli derivanti dalla legge e che generano oneri per una delle parti dall’ultima fissazione del prezzo, riprendendo così i termini dell’articolo R.145-8 del codice di commercio.

La modifica di tali oneri, se rilevante, può giustificare il smobilizzo del canone di locazione.

La Corte di Cassazione precisa poi che la creazione, durante il contratto di locazione scaduto, di un nuovo obbligo posto a carico del locatore dal legislatore, rientra nella categoria di oneri da prendere in considerazione per la fissazione del canone di rinnovo, se la sua evoluzione comporta una modifica notevole.

In particolare, per quanto riguarda l’obbligo di stipulare un’assicurazione di responsabilità civile per il locatore di un bene situato in un condominio, la Corte di Cassazione procede a una duplice verifica: l’origine legale di quest’ ultima e il carattere notevole della sua modifica.

Nella fattispecie, essa constata che si tratta effettivamente di un obbligo legale gravante sul locatore non occupante, in quanto tale obbligo assicurativo è stato creato dall’articolo 58 della legge ALUR, del 24 marzo 2014.

Essa constata poi che i giudici di merito hanno ben caratterizzato una modifica notevole di tale onere, in quanto il locatore ha visto diminuire in modo significativo i suoi redditi da locazione, a causa dell’aumento degli oneri obbligatori.

Soprattutto, la Corte di Cassazione considera indifferente il fatto che tale assicurazione sia stata stipulata dal locatore prima del 2014, vale a dire prima che diventasse obbligatoria.

Il ragionamento dei giudici di merito è quindi confermato e l’impugnazione respinta.

Rifiutando di tener conto della sottoscrizione dell’assicurazione da parte del locatore prima che diventi un obbligo imposto dalla legge, la Corte di Cassazione sembra voler insistere sulla necessità di collocarsi alla data di efficacia della domanda di rinnovo, per valutare le condizioni di una modifica notevole ai sensi dell’articolo L 145-34 del codice di commercio.

Vengono presi in considerazione solo gli elementi esistenti alla data di efficacia del rinnovo.

Non importa che il locatore abbia stipulato un’assicurazione di responsabilità civile in qualità di proprietario non occupante prima che questa diventi obbligatoria.

Tale posizione è coerente con la costante giurisprudenza della Corte di Cassazione, secondo la quale il valore locativo deve essere valutato alla data di efficacia della richiesta di rinnovo.

Così come il locatario può sollecitare l’applicazione di rettifiche o detrazioni per il valore locativo, tenuto conto degli oneri esorbitanti del diritto comune che gravano su di lui (cfr. articolo R.145-8 del codice di commercio), il locatore può sollecitare lo spostamento del canone di locazione a condizione che gli oneri legali che gravano su di lui abbiano subito modifiche significative.