¿La obligación de suscribir un nuevo seguro constituye un motivo de desplazamiento?

Si el arrendador está obligado a contratar un seguro de responsabilidad civil, esta obligación constituye una modificación significativa y un motivo de desplazamiento del alquiler. El hecho de que el arrendador ya hesuscrito un seguro de este tipo, antes de que sea obligatorio, no le quite su carácter notable para evitar el desplazamiento.

Un inquilino se llevó a alquiler de locales comerciales situados en un inmueble sujeto al régimen de copropiedad.

Mediante actos extrajudiciales de 9 y 10 de diciembre de 2015, solicitó la renovación del contrato de arrendamiento, que expirará el 30 de diciembre de 2015.

El arrendador ha aceptado el principio de renovación pero ha solicitado la aplicación de un alquiler desplazado, que el inquilino ha rechazado.

Tras la notificación de un escrito previo, el arrendador ha asignado al inquilino con el fin de hacer fijar el alquiler de renovación.

El Tribunal de Apelación ha aceptado el desplazamiento del alquiler, teniendo en cuenta, como modificaciones notables, la evolución de las primas del seguro de responsabilidad civil propietario no ocupante, obligatorio desde 2014.

En este caso, el arrendador había contratado voluntariamente este seguro antes de que fuera obligatorio y sus primas habían aumentado de 644 € en 2007 a 1.046,90 € en 2015, un aumento del 62,56%.

El inquilino interpuso un recurso de casación, alegando que la prima del seguro ya había sido pagada por su arrendador incluso antes de que la Ley nº 2014-266 de 24 de marzo de 2014, conocida como Ley ALUR, hiciera obligatoria la suscripción de dicho seguro, para los propietarios no ocupantes de inmuebles sujetos al régimen de copropiedad.

Según el demandante en el recurso de casación, el aumento de las primas relacionadas con este seguro no resulta de una obligación legal, sino de la relación entre el arrendador y su asegurador, por lo que el Tribunal de Apelación no debería haberlo tenido en cuenta al evaluar las motivos de desplazamiento y fijar el importe del alquiler de renovación.

El Tribunal de Casación rechaza esta argumentación y valida así el desplazamiento efectuado por los jueces del fondo.

Recuerda en un primer momento que durante la renovación, el nuevo alquiler no puede, en principio, superar el alquiler máximo, salvo modificación significativa de los elementos enumerados en el artículo L.145-33 del Código de Comercio.

Entre estos elementos figuran las obligaciones respectivas de las partes, que el Tribunal de Casación define en la presente sentencia como las que se derivan de la ley y generan cargas para una de las partes desde la última fijación del precio, retomando así los términos del artículo R.145-8 del Código de Comercio.

La modificación de estos cargos, si es significativa, puede justificar el desplazamiento del alquiler.

El tribunal de casación precisa a continuación que la creación, durante el contrato de arrendamiento vencido, de una nueva obligación impuesta al arrendador por el legislador, entra en la categoría de cargas a tener en cuenta para la fijación del alquiler de renovación, si su evolución conlleva una modificación notable.

En particular, en lo que respecta a la obligación de suscribir un seguro de responsabilidad civil para el arrendador de un bien situado en un condominio, el tribunal de casación procede a una doble verificación: el origen legal de este y el carácter notable de su modificación.

En el presente caso, constata que se trata de una obligación legal que recae sobre el arrendador no ocupante, ya que esta obligación de seguro fue creada por el artículo 58 de la Ley ALUR, de 24 de marzo de 2014.

A continuación, constata que los jueces del fondo han caracterizado una modificación notable de este cargo, ya que el arrendador ha visto disminuir significativamente sus ingresos por alquiler, debido al aumento de los cargos obligatorios.

Sobre todo, el Tribunal de Casación considera indiferente el hecho de que este seguro haya sido suscrito por el arrendador antes de 2014, es decir, antes de que se convirtiera en obligatorio.

Así se confirma el razonamiento de los jueces de fondo y se desestima el recurso de casación.

Al negarse a tener en cuenta la suscripción del seguro por parte del arrendador antes de que se convierta en una obligación impuesta por la ley, el Tribunal de Casación parece querer insistir en la necesidad de situarse en la fecha efectiva de la solicitud de renovación, para evaluar las condiciones de una modificación significativa en el sentido del artículo L 145-34 del Código de Comercio.

Solo se tienen en cuenta los elementos existentes en la fecha de efecto de la renovación.

No importa que el arrendador haya contratado un seguro de responsabilidad civil en su calidad de propietario no ocupante antes de que sea obligatorio.

Esta posición es coherente con la jurisprudencia constante del Tribunal de Casación, según la cual el valor del alquiler debe apreciarse en la fecha efectiva de la solicitud de renovación.

Del mismo modo que el inquilino puede solicitar la aplicación de correcciones o deducciones en concepto de valor del alquiler, teniendo en cuenta las cargas exorbitantes del derecho común que pesan sobre él (véase el artículo R.145-8 del Código de Comercio), el arrendador puede solicitar el desplazamiento del alquiler siempre que las cargas legales que pesan sobre él hayan sufrido modificaciones notables.