Farmacia – affitto - prova e mediazione

Le procedure per la fissazione del canone di locazione sono talvolta lunghi, le parti non sempre forniscono la prova delle loro pretese. Per questo motivo viene nominato un perito giudiziario. Ora, il tribunale può prolungare questo procedimento in ordinandoalle parti di incontrare un mediatore

In materia di risoluzione amichevole delle controversie, l’ingiunzione di incontrare un mediatore era stato istituito nel corso del 2019.

Al fine di renderla più pertinente, il nuovo 127-1 del codice di procedura è redatto come segue:

«In mancanza dell’accordo delle parti di cui all’articolo 131-1, il giudice può ingiungere loro di incontrare, entro un termine da lui stabilito, un mediatore incaricato di informarle dell’oggetto e dello svolgimento di una misura di mediazione. Questa decisione è un provvedimento di amministrazione giudiziaria.

Il giudice può, per l’applicazione delle disposizioni del precedente comma, conferire delega di firma a un addetto di giustizia di cui all’articolo L. 123-4 del codice dell’organizzazione giudiziaria in materia civile, commerciale, sociale o rurale ».

Tali disposizioni sono entrate in vigore di recente, ovvero il 1o novembre 2024.

Ciò significa che, a partire da tale data, il presente provvedimento di amministrazione giudiziaria può essere applicato a discrezione del giudica gli affitti, consentendogli in particolare, piuttosto che dover risolvere una controversia, di tentare, attraverso di un mediatore, che le parti concordano.

Si può rilevare che in due decisioni riguardanti le farmacie, il Affitto? del tribunale giudiziario di Parigi si è avvalso di questa nuova disposizione contenuta nel codice di procedura civile (TJ Paris, baux. com., 12 febbraio 2025, n. 23/10891 e TJ Paris, baux. com., 28 gennaio 2025, n. 24/07668).

La motivazione del giudice degli affitti è stata la seguente:

«Nel caso di specie, considerata la natura della presente controversia, appare opportuno che le parti possano ricorrere, nell’ambito di perizia giudiziaria, ad un provvedimento che consenta loro di ricercare insieme, con l’aiuto di un terzo neutrale, una soluzione rapida e negoziata in via confidenziale.

Pertanto, affinché le parti beneficino delle spiegazioni necessarie per una decisione informata sull’accettazione di una misura di mediazione, è necessario ingiungere loro di incontrare un mediatore.

Di conseguenza, è opportuno ingiungere alla FARMACIA e alla signora X di incontrare la signora Y in qualità di mediatrice, la quale potrà, con l’accordo delle parti, svolgere la sua missione nell’ambito di una mediazione convenzionale, secondo le modalità che figurano nel dispositivo della presente decisione ».

Questa intenzione è lodevole, e sembra adatta per i contenziosi relativi alle fissazioni dell’affitto.

Naturalmente, le parti o una delle parti possono rifiutare di acconsentire a questa mediazione.

Conviene inoltre, per quanto riguarda le disposizioni relative alla fissazione del canone di locazione, di rilevare il carattere particolarmente pedagogico di questa decisione.

Il Giudice degli Affitti Parigi non ha mancato di prendere di mira la giurisprudenza dell’Alta Giurisdizione in materia, ricordando quanto segue:

« Va ricordato che, da un lato, il massimale costituisce un’eccezione al principio della determinazione del canone di locazione in base al valore locativo E così… l’affitto del contratto di locazione rinnovato deve essere fissato sia all’importo del massimale risultante dalla variazione indiziaria quando il valore locativo è superiore ad esso e in assenza di motivo di spostamento del massimale, sia alla valore locativo quando questa è superiore all’importo del massimale in presenza di un motivo di spostamento del massimale, o quando quest’ ultimo è inferiore all’importo del massimale risultante dalla variazione indiziaria (Civ. 3, 5 febbraio 1992: impugnazione n. 90-10554; Civ. 3, 13 gennaio 2004: impugnazione n. 02-19110; Civ. 3, 23 giugno 2015: impugnazione n. 14-12411; Civ. 3, 6 maggio 2021: impugnazione n. 20-15179), senza in quest’ ultimo caso che il destinatario debba fornire la prova di una modifica notevole degli elementi di questa valore locativo (Civ. 3, 11 dicembre 2007: ricorso n. 07-10476; Civ. 3, 5 novembre 2014: ricorso n. 13-21990; Civ. 3, 12 novembre 2020: ricorso n. 18-25967), di modo che spetta al giudice accertare in ogni caso, e all’occorrenza d’ufficio, l’importo della valore locativo (Civ. 3, 3 dicembre 2003: impugnazione n. 02-11374; Civ. 3, 29 novembre 2018: impugnazione n. 17-27043; Civ. 3, 17 settembre 2020: impugnazione n. 19-19433); e che d’altra parte, il giudice non può respingere o rifiutare di statuire su una domanda di cui ammette la fondatezza in linea di principio, a causa dell’insufficienza delle prove fornite da una parte (Civ. 1, 8 febbraio 2017: impugnazione n. 15-28145; Civ. 1, 17 aprile 2019: impugnazione n. 18-17101; Civ. 2, 2 luglio 2020: impugnazione n. 19-16100; Civ. 3, 13 aprile 2023: impugnazione n. 21-22375; Civ. 2, 21 settembre 2023: impugnazione n. 21-24992; Civ. 2, 16 novembre 2023: impugnazione n. 21-11317) ».

I locatari riterranno opportuno fissare l’affitto del contratto di locazione rinnovato al valore locativo, in particolare se tale valore locativo è inferiore all’ultimo canone in vigore!

Quando le rispettive posizioni di locatori e locatari non sono troppo distanti, si spera che il mediatore riuscirà ad accordarli.