Farmacia – alquiler - prueba y mediación

Los procedimientos para fijar el alquiler son a veces largas, las partes no siempre aportan la prueba de sus pretensiones. Por ello, se designa un perito judicial. Ahora, el tribunal puede prolongar este procedimiento en instandoa las partes a que se reúnan con un mediador

En materia de resolución amistosa de conflictos, el requerimiento de reunirse con un mediador se había establecido durante el año 2019.

Con el fin de hacerlo más relevante, el nuevo 127-1 del Código de Procedimiento está redactado de la siguiente manera:

«A falta de haber obtenido el acuerdo de las partes previsto en el artículo 131-1, el juez podrá ordenarles que se reúnan, en un plazo que determinará, con un mediador encargado de informarles del objeto y del desarrollo de una medida de mediación.
. Esta decisión es una medida de administración judicial.

El juez puede, para la aplicación de las disposiciones del párrafo anterior, dar delegación de firma a un agregado de justicia mencionado en el artículo L. 123-4 del código de la organización judicial en materia civil, mercantil, social o rural ».

Estas disposiciones han entrado en vigor recientemente, es decir, el 1de 1 de noviembre de 2024.

Es decir, a partir de esta fecha, esta medida de administración judicial puede aplicarse a voluntad del juez de alquileres, lo que le permite, en particular, en lugar de tener que resolver un litigio, intentar, a través de un mediador, que las partes acuerden.

Cabe señalar que en dos decisiones relativas a farmacias, el juez de alquileres del tribunal judicial de París hizo uso de esta nueva disposición contenida en el Código de Procedimiento Civil (TJ Paris, baux. com., 12 de febrero de 2025, n.º 23/10891 y TJ Paris, baux. com., 28 de enero de 2025, n.º 24/07668).

La motivación del juez de alquileres ha sido la siguiente:

«En el presente caso, habida cuenta de la naturaleza del presente litigio, parece oportuno que las partes puedan recurrir, en el marco de el peritaje judicial, a una medida que les permita buscar juntos, con la ayuda de un tercero neutral, una solución rápida y negociada en un marco confidencial.

Por lo tanto, para que las partes reciban las explicaciones necesarias para tomar una decisión informada sobre la aceptación de una medida de mediación, se les debe ordenar que se reúnan con un mediador.

En consecuencia, conviene ordenar a la FARMACIA y a la Sra. X que se reúnan con la Sra. Y en calidad de mediadora, la cual podrá, con el acuerdo de las partes, cumplir su misión en el marco de una mediación convencional, según las modalidades que figuran en la parte dispositiva de la presente decisión ».

Esta intención es encomiable, y parece adecuada para los litigios relativos a las fijaciones de alquiler.

Por supuesto, las partes o una de ellas puede negarse a dar su consentimiento a esta mediación.

Por otra parte, conviene, en relación con las disposiciones relativas a la fijación del alquiler, destacar el carácter particularmente pedagógico de esta decisión.

El juez de alquileres parisino no dejó de referirse a la jurisprudencia de la Alta Jurisdicción en la materia, recordando lo siguiente:

« Cabe recordar que, por un lado, el límite máximo constituye una excepción al principio de la fijación del alquiler según el valor del alquiler , por lo que el alquiler del contrato renovado debe fijarse en el importe del techo resultante de la variación indiciaria cuando el valor del alquiler sea superior a este y en ausencia de motivo de desplazamiento, o en la valor actualizado del rendimiento cuando sea superior al importe del límite máximo en presencia de un motivo de desplazamiento, o cuando sea inferior al importe del límite máximo resultante de la variación indiciaria (Civ. 3, 5 de febrero de 1992: recurso de casación n° 90-10554; Civ. 3, 13 de enero de 2004: recurso de casación n° 02-19110; Civ. 3, 23 de junio de 2015: recurso de casación n° 14-12411; Civ. 3, 6 de mayo de 2021: recurso de casación n° 20-15179), sin que en este último caso el arrendatario tenga que aportar la prueba de una modificación significativa de los elementos de esta valor actualizado del rendimiento (Civ. 3, 11 de diciembre de 2007: recurso de casación n° 07-10476; Civ. 3, 5 de noviembre de 2014: recurso de casación n° 13-21990; Civ. 3, 12 de noviembre de 2020: recurso de casación n° 18-25967), por lo que corresponde al juez buscar en cualquier caso, y si es necesario de oficio, el importe de la valor actualizado del rendimiento (Civ. 3, 3 de diciembre de 2003: recurso de casación n° 02-11374; Civ. 3, 29 de noviembre de 2018: recurso de casación n° 17-27043; Civ. 3, 17 de septiembre de 2020: recurso de casación n° 19-19433); y que, por otra parte, el juez no puede rechazar o negarse a pronunciarse sobre una demanda cuya fundamentación admite en principio, debido a la insuficiencia de las pruebas presentadas por una parte (Civ. 1, 8 de febrero de 2017: recurso de casación n° 15-28145; Civ. 1, 17 de abril de 2019: recurso de casación n° 18-17101; Civ. 2, 2 de julio de 2020: recurso de casación n° 19-16100; Civ. 3, 13 de abril de 2023: recurso de casación n° 21-22375; Civ. 2, 21 de septiembre de 2023: recurso de casación n° 21-24992; Civ. 2, 16 de noviembre de 2023: recurso de casación n° 21-11317) ».

Los inquilinos recordarán que es conveniente fijar el alquiler del arrendamiento renovado al valor del alquiler, especialmente si este valor de alquiler es inferior al último alquiler en vigor!

Cuando las posiciones respectivas de los arrendadores e inquilinos no estén demasiado alejadas, se espera que el El mediador llegará a acordarlas.