Optimizar la gestión de los alquileres en el sector inmobiliario comercial

Al concluir el contrato de arrendamiento comercial, las partes determinan libremente el alquiler. Sin embargo, puede evolucionar durante el arrendamiento o durante su renovación.

Por lo tanto, la redacción de las cláusulas contractuales es esencial para anticipar y optimizar la gestión de los alquileres.

La revisión del alquiler

El principio establecido por el Código de Comercio es que el alquiler revisado debe corresponder al valor del alquiler. Sin embargo, esta revisión está enmarcada para evitar variaciones demasiado fuertes, tanto al alza como a la baja.

La revisión legal del alquiler está prevista en el artículo L.145-37, que dispone que:

« Los alquileres de los arrendamientos de inmuebles o locales regidos por las disposiciones del presente capítulo, renovados o no, podrán ser revisados a petición de cualquiera de las partes, con las reservas previstas en las artículos L. 145-38 y L. 145-39 y en las condiciones fijadas por decreto del Consejo de Estado. »

Por su parte, el artículo L.145-38 del Código de Comercio dispone que:

« La solicitud de revisión solo puede presentarse al menos tres años después de la fecha de entrada en uso del inquilino o después del punto de inicio del arrendamiento renovado. La revisión del alquiler entra en vigor a partir de la fecha de la solicitud de revisión.

Se pueden presentar nuevas solicitudes cada tres años a partir del día en que se aplique el nuevo precio.

No obstante lo dispuesto en el artículo L. 145-33, y a menos que se aporten pruebas de una modificación material de los factores locales de comercialización que haya provocado por sí misma una variación de más del 10% del valor del alquiler, el aumento o la disminución del alquiler resultante de una revisión trienal no podrá exceder la variación del índice trimestral de alquileres comerciales o del índice trimestral de alquileres de las actividades terciarias mencionadas en los párrafos primero y segundo del artículo L. 112-2 del Código Monetario y Financiero, desde la última fijación amistosa o judicial del alquiler. En el caso de que se presente esta prueba, la variación del alquiler resultante no podrá dar lugar a aumentos superiores, durante un año, al 10% del alquiler pagado durante el año anterior.

En ningún caso se tendrán en cuenta, para el cálculo del valor del arrendamiento, las inversiones del arrendatario ni las plusvalías o minusvalías resultantes de su gestión durante el plazo del arrendamiento en curso. »

Cuando el alquiler haya sido aplicable durante al menos tres años, las partes podrán solicitar su revisión. Se trata de una disposición de orden público que se aplica al margen de cualquier cláusula contractual. En consecuencia, cualquier cláusula en contrario se considera no escrita (CA Paris, 1r cap., B, 8 de junio de 2001, AJDI 2001, p. 795). Este es el caso, en particular, de las cláusulas que imponen un alquiler invariable durante toda la duración del contrato de arrendamiento, o que no respetan las disposiciones del artículo L.145-38 del Código de Comercio (recientemente: TJ Valence, 15 de abril de 2025, n.º 23-01656).

Sin embargo, la revisión legal no es automática, debe ser solicitada por una de las partes. «solo puede formarse al menos tres años después de la fecha de entrada en uso del inquilino o el punto de inicio del arrendamiento renovado«. Por lo tanto, conviene referirse no a la fecha de efecto del alquiler, sino a la del arrendamiento inicial o renovado.

Sin embargo, la jurisprudencia admite la validez de los arrendamientos a «niveles». Este mecanismo permite una evolución progresiva del alquiler, según importes y fechas predefinidas, independientemente de los mecanismos de revisión o indexación. Por lo tanto, ofrece cierta flexibilidad al arrendatario, especialmente al iniciar su actividad, aligerando sus cargas iniciales, que luego aumentarán gradualmente, de acuerdo con las estipulaciones contractuales.

Conviene distinguir el arrendamiento a plazos de las franquicias de alquileres. Estas últimas consisten en una reducción temporal del alquiler, o incluso una exención total, durante un período determinado, debido a circunstancias propias del contrato de arrendamiento.

La revisión legal del alquiler se llevará a cabo con respecto a un índice de referencia, determinado en función de la actividad realizada (ILC; ILAT desde la Ley Pinel de 18 de junio de 2014).

Además, la revisión legal permite, en particular, fijar el alquiler en el valor del alquiler si se demuestra una modificación material de los factores locales de comercialización y una variación de más del 10% del valor del alquiler debido a dicha modificación material.

Más allá de la revisión legal, nada impide a las partes prever una revisión automática del alquiler. En este caso se hablará de una cláusula de escala móvil, que se define contractualmente en el contrato de arrendamiento.

La cláusula de escala móvil (cláusula de indexación)

La cláusula de indexación, o cláusula de escala móvil, se rige por el artículo L.145-39 del Código de Comercio, que establece que:

«Además, y no obstante lo dispuesto en el artículo L. 145-38, si el arrendamiento va acompañado de una cláusula de escala móvil, podrá solicitarse la revisión siempre que, por efecto de esta cláusula, el alquiler aumente o disminuya en más de una cuarta parte con respecto al precio previamente fijado contractualmente o por decisión judicial. La variación del alquiler resultante de esta revisión no puede dar lugar a aumentos superiores, durante un año, al 10% del alquiler pagado durante el año anterior. »

Estas cláusulas tienen por objeto modificar el importe del alquiler en función de un índice de referencia (a menudo el ILC o el ILAT, véase el ICC) de forma automática, sin que sea necesario solicitar su aplicación. De este modo, permiten garantizar una cierta estabilidad económica tanto al arrendador como al arrendatario, manteniendo el alquiler en consonancia con la evolución de la coyuntura.

Del mismo modo, las cláusulas de aumento a tanto alzado, es decir, que establecen un aumento predeterminado y regular del alquiler sin referencia a un índice económico, son válidas (Cas. 3rd civ., 22 de junio de 2022, n. ° 21-16.042).

La cláusula de indexación tiene varias ventajas:

• garantiza una evolución regular y previsible del alquiler;
• permite evitar un desfase demasiado importante entre el alquiler contractual y la realidad económica;
• puede jugar al alza o a la baja, en función de la evolución del indicador seleccionado.

Sin embargo, este mecanismo tiene algunas limitaciones:

• el índice elegido debe presentar una relación con la actividad ejercida en los locales;
• la cláusula no puede tener el efecto de jugar únicamente al alza, en su caso podría considerarse no escrita;

Por otra parte, la revisión convencional, permite fijar el alquiler en el valor del alquiler si se demuestra, mediante el juego de la indexación, una variación del alquiler de más del 25%, con respecto al precio previamente fijado.

En la práctica, la cláusula de indexación constituye, por lo tanto, una herramienta de optimización contractual del alquiler, en la medida en que asegura la rentabilidad del arrendador al tiempo que prevé una evolución objetiva y supervisada para el arrendatario.

Hoy más que ayer, estos modos de evolución del alquiler constituyen una herramienta de negociación del arrendamiento comercial, especialmente en relación con el proyecto de ley de simplificación de la vida económica.

La cláusula túnel

Aprobado por el Senado el 22 de octubre de 2024, el proyecto de Ley de Simplificación fue aprobado por la Asamblea el 17 de junio de 2025.

Dicho proyecto pretende crear el artículo L.145-38 del Código de Comercio, que dispondría:

par derogación al artículo L. 112‑1 del código monetario y financiero, se autoriza en el arrendamiento de locales de uso comercial la cláusula que tenga por objeto o por efecto enmarcar, en las mismas proporciones, al alza y a la baja, la variación anual del índice de alquileres comerciales tomada en cuenta para la revisión del alquiler en aplicación de los artículos L. 145‑38 y L. 145‑39 del presente código. »

Por lo tanto, la cláusula túnel permitiría enmarcar, en las mismas proporciones, tanto al alza como a la baja, la variación anual del índice de alquileres comerciales, lo que permitiría evitar variaciones demasiado importantes del alquiler durante el arrendamiento.