Mise en location gérance et durée d’exploitation préalable minimum d’une durée de deux ans

Une société peut mettre un fonds de commerce en location-gérance sans l’avoir exploité personnellement préalablement pendant au moins deux ans, par dérogation à l’article L.144-3 du Code de commerce.

La location gérance dispense d’exploitation est un contrat par lequel le propriétaire d’un fonds de commerce cède temporairement à une personne, dite locataire-gérant, le droit d’exploiter librement ce fonds à ses risques et périls et moyennant le paiement d’une redevance.
La location-gérance permet :
•    d’acquérir ou conserver la propriété d’un fonds ;
•    de s’assurer de son financement ou d’un revenu, grâce à la perception de redevances ;
•    sans l’exploiter personnellement.
Parmi les conditions de validité d’un contrat de location-gérance, l’article L.144-3 du Code de commerce dispose que les personnes physiques ou morales qui concèdent une location-gérance doivent avoir exploité pendant deux années au moins le fonds ou l’établissement artisanal mis en gérance.

L’article L.144-4 du Code de commerce prévoit toutefois que ce délai peut être supprimé ou réduit par notamment lorsque le demandeur justifie qu’il est dans l’impossibilité d’exploiter son fonds personnellement ou par l’intermédiaire de préposés.

Cette exception est fréquemment utilisée par les réseaux de restauration rapide ou à thème utilisant la location gérance pour installer leurs licenciés ou franchisés lors de l’ouverture d’un nouveau restaurant. L’arrêt commenté est en l’illustration type.  

Ainsi, une société exploitant une chaîne de restauration rapide en franchise, qui souhaitait mettre en location-gérance un fonds qu’elle n’avait pas exploité personnellement pendant les deux années précédentes, a demandé, en application de l’article L.144-4 du Code de commerce, une dérogation à cette obligation.

Suite au rejet de sa demande par le juge de première instance, la société interjette appel.

Dans son arrêt, la Cour d’appel fait droit à sa demande de dérogation en relevant que la société qui exploitait plus de 250 points de vente ne pouvait « assurer leur exploitation personnellement ou par ses seuls préposés ». Elle relevait par ailleurs que cette demande, motivée par une décision de gestion interne assurant la continuité d’exploitation d’un même établissement ne procédait pas particulièrement d’une intention spéculative mais du souci de conserver l’intégrité de son réseau avec le concours de commerçants responsables ne disposant pas de la capacité d’investissement nécessaire à une rentabilité suffisante ».

(CA Rennes, 10 mai 2016, n° 14/02330)

Depuis une loi du 21 juillet 2019, la condition d’exploitation du fonds pendant un délai de 2 ans a été supprimée.