Restitution d’un local non conforme aux prévisions contractuelles

Le Preneur qui libère les locaux dans un état qui ne respecte pas la Loi des Parties, telle qu’elle est exprimée dans le bail commercial, engage-t-il automatiquement sa responsabilité ? Quelles sont les conditions exigées par le Juge : une faute, un lien de causalité et un préjudice ?  

Par trois arrêts publiés au bulletin du 27 juin 2024, n°22-24502, n°22-21272, n°22-10298, la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation martèle avec force dans quelles conditions la responsabilité civile contractuelle du locataire peut être recherchée par le bailleur à l’occasion de la restitution des lieux.  

Dans ces trois arrêts, la question de droit est identique. Elle est celle de savoir si le locataire doit être tenu à indemniser le bailleur du seul fait de son manquement contractuel, consistant en une restitution du local non conforme aux stipulations contractuelles.  

Les preneurs donnent congés à leurs bailleurs etrestituent les locaux dans un état non conforme aux stipulations contractuelles. 

Dans deux de ces trois affaires, les Cours d’appel condamnent le locataire à payer à la bailleresse « une certaine somme au titre des travaux de remise en état » (CA DOUAI, chambre 2 section 2, 20 octobre 2022) ou « une certaine somme en réparation du préjudice causé par les dégradations commises durant son occupation des lieux » (CA PARIS, pôle 5 chambre 3, 15 juin 2022). 

Pour la Cour d’appel de Douai (CA DOUAI, chambre 2 section 2, 20 octobre 2022), l’indemnisation du bailleur, en raison des dégradations, n’est subordonnée ni à l’exécution de réparations par le bailleur, ni à l’engagement effectif de dépenses, ni à la justification d’une perte de valeur locative. Peu importe l’absence de relocation des locaux. Selon la Cour d’appel de Douai, elle est sans incidence sur le droit du bailleur à être indemnisé. 

Pour la Cour d’appel de Paris (CA PARIS, pôle 5 chambre 3, 15 juin 2022), l’absence de devis de travaux de réparation et le fait que le bailleur réalise une plus-value lors de la vente du bien immobilier sont inopérants. Ces arguments ne peuvent pas être opposés par le locataire. Le droit à indemnisation du bailleur est la conséquence de l’inexécution par la locataire de son obligation de réparations locatives. 

Dans le sens contraire, un arrêt rendu un an plus tôt par la Cour d’appel de Paris (CA PARIS, pôle 5, chambre 3, 10 novembre 2021) déboute le bailleur de sa demande d’indemnisation au motif qu’il ne rapporte pas la preuve d’un préjudice. La Cour relève, en effet, que le bailleur a vendu les locaux loués trois mois après leur restitution, sans effectuer de travaux, et sans souffrir de dépréciation. 

Dans les deux premiers cas, la Cour de cassation casse l’arrêt d’appel et dans le troisième cas rejette le pourvoi. 

La Cour décide de rappeler avec force les principes de la responsabilité contractuelle au visa des articles 1147, 1149 du Code civil suivant lesquels un débiteur engage sa responsabilité en cas de réunion de trois éléments : une faute, un préjudice, et un lien de causalité. La Cour de cassation vise aussi l’article 1732 du Code civil spécifique aux baux commerciaux et à la responsabilité du locataire du fait des dégradations survenue pendant sa jouissance. 

Ces trois arrêts doivent être rapprochés d’un arrêt de principe de la Cour de cassation, publié au bulletin, du 3 décembre 2003 (n°02-18033), par lequel elle avait considéré que « des dommages-intérêts ne peuvent être alloués que si le juge, au moment où il statue, constate qu’il est résulté un préjudice de la faute contractuelle » 

Ainsi, pour la Cour de cassation, en l’absence de preuve d’un préjudice subi par le bailleur, le locataire ne peut être condamné à l’indemniser au seul motif qu’il commet une inexécution contractuelle. Le bailleur de ne peut donc faire l’économie de la preuve de son préjudice. 

Cass, 3ème chambre civile du 27 juin 2024, n°22-24502, n°22-21272, n°22-10298