Statut des baux commerciaux (non) et compétence du tribunal de commerce
Ne relève pas de la compétence exclusive du tribunal de grande instance l’action relative à l’exécution d’un accord transactionnel organisant la résiliation anticipée d’un bail commercial.
Le bailleur et le locataire concluent deux actes séparés : un avenant mettant fin au bail commercial et un accord transactionnel prévoyant le règlement d’une indemnité par le preneur.
Dans le cadre de l’exécution de l’accord, le preneur déduit de l’indemnité le montant du dépôt de garantie versé à la conclusion du bail commercial.
La SCI bailleresse assigne le preneur devant le tribunal de commerce en paiement de l’indemnité prévue par l’accord transactionnel.
Le preneur soulève une exception d’incompétence au profit du tribunal de grande instance.
La Cour d’appel la rejette et accueille la demande en paiement du bailleur.
Elle retient que le sort du dépôt de garantie n’est pas expressément spécifié dans la transaction et, par conséquent, que le preneur ne peut pas le déduire. Le seul objet de la transaction est de solutionner les contestations liées à l’état du bâtiment et aux règlements des loyers.
Sur la question de la compétence, la haute juridiction confirme que l’action du bailleur, qui ne porte pas sur l’application du statut des baux commerciaux, relève du tribunal de commerce.
Cette décision n’est pas surprenante.
Le tribunal de grande instance est compétent pour traiter les « baux commerciaux à l’exception des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, baux professionnels et conventions d’occupation précaire en matière commerciale » (article R 211-4 du Code de l’org. judiciaire).
La tendance de la jurisprudence est d’encadrer l’étendue de cette compétence exclusive en considération de l’objet de l’action qui ne relève pas de l’application du statut (voir notamment Cass. 3e civ. 24 juin 1998 n° 96-16.769, Cass. com. 27 octobre 2009 n° 08-18.004 FS-PB).
Elle est susceptible de s’appliquer non seulement aux protocoles transactionnels mais également à tout acte juridique qui ne mettrait pas en cause une disposition spécifique du statut des baux commerciaux.
Si le litige porte sur des litiges relatifs au droit commun, et si les parties sont commerçantes, le tribunal de commerce est compétent (voir par exemple sur une demande relative à l’entretien des locaux : Cass. com. 21-1-2004 n° 02-12.711 F-D).
Cass. 3e civ., 11 avr. 2019, n° 18-16.061, Publié au bulletin.
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