Piqûre de rappel sur le bail dérogatoire

Le statut des baux commerciaux encadré par le décret de 1953 codifié dans le code de commerce est une spécificité française qui a pour vocation d’assurer la pérennité des commerces.

En effet, le statut des baux commerciaux protège les preneurs notamment en édictant la règle du plafonnement des loyers ou encore celle de la « propriété commerciale » conférée au preneur, qui lui donne droit soit au renouvellement de son bail commercial soit à une indemnité d’éviction couvrant son préjudice en cas de non-renouvellement.

Ce qu’on appelle classiquement les « baux dérogatoires » sont ceux qui échappent à ce statut en raison de leur courte durée. 

Pour pouvoir déroger au statut protecteur, ils doivent impérativement répondre aux 3 conditions cumulatives suivantes, posées par l’article L. 145-5 du code commerce :

• La première condition a trait à sa durée : 

Le bail doit être d’une durée maximale de 3 ans (2 ans avant l’entrée en vigueur de la loi Pinel du 18 juin 2014). A cet égard, précisons qu’il n’y a pas de durée minimale, seulement une durée maximale. 

Par ailleurs, il est possible d’enchainer plusieurs baux dérogatoires successifs au profit du même locataire, pourvu que la durée totale de ces baux n’excède pas 3 ans.

• 2e condition : le bail dérogatoire doit être conclu lors de l’entrée dans les lieux du preneur ; Il n’est donc pas possible par exemple de conclure un bail dérogatoire à la suite d’un bail commercial
• 3e condition : le bail doit manifester de manière expresse la volonté claire et non équivoque des parties d’échapper au statut des baux commerciaux.

A cet égard, la Cour de cassation, dans un arrêt de la 3e chambre civile du 2 février 2005 a précisé qu’il ne suffit pas que la courte durée soit mentionnée au contrat ; il faut également que le contrat énonce spécifiquement la renonciation aux dispositions du statut.

Le bail précaire étant la plupart du temps sollicité par le bailleur, dans l’objectif d’échapper aux règles contraignantes du statut, les conditions précitées ont pour objectif de limiter le recours à ces baux et de s’assurer que le preneur ait bien conscience des protections auxquelles il renonce.

Pourtant, la jurisprudence a réduit la portée des conditions strictes posées par l’article L.145-5 : elle admet que le bail précaire puisse être renouvelé si le preneur renonce expressément au bénéfice du statut des baux commerciaux. Ce faisant, la jurisprudence a fait prévaloir le fait que le statut des baux commerciaux est un ordre public qui a pour vocation de protéger le preneur et qu’il est donc permis à celui-ci d’y renoncer s’il le souhaite. Cette solution, pour compréhensible qu’elle soit le plan strictement juridique, peut toutefois paraître paradoxale au regard de l’objectif poursuivi par le législateur.

Quel est le régime du bail précaire ?

Celui-ci est soumis aux règles de droit commun du code civil et bien entendu à la loi des parties édictée dans leur contrat.

Sa durée est ferme, déterminée.

A la fin du bail, le preneur ne dispose d’aucun droit acquis au renouvellement. Le bailleur a un mois pour lui notifier son opposition à son maintien dans les lieux. S’il ne le fait pas, le preneur qui est resté dans les lieux à la fin du bail dérogatoire bénéficie alors automatiquement d’un nouveau bail de 9 ans soumis au statut des baux commerciaux.

Pour conclure, rappelons tout de même que si les baux précaires sont généralement conclus à l’initiative du bailleur, certains preneurs peuvent y voir un avantage soit pour une durée très courte, « à l’essai » (intéressant pour autant que le preneur n’ai pas d’investissement important à engager pour commencer à exploiter) ou encore parce que cela lui évite d’avoir à payer un droit d’entrée au bailleur à son entrée dans les lieux.