Requalification du contrat de location-gérance en bail commercial

Est-il possible, pour requalifier en bail commercial un contrat de location-gérance, d’invoquer les dispositions de l’article L. 145-15 du Code de commerce ? La Cour de cassation, dans une décision du 25 janvier 2023, répond par la négative. . 

Le preneur d’un bail commercial met son fonds de commerce en location-gérance pour une durée de trois ans, laquelle est tacitement reconduite. Le preneur, onze ans après la conclusion du contrat, délivre un congé au locataire-gérant. 

Ce dernier invoque, d’une part, la nullité du congé et, d’autre part, l’application du statut des baux commerciaux, estimant que le contrat de location-gérance a pour principal objet de faire échec aux règles des baux commerciaux. 

La Cour d’Appel déclare son action prescrite. Le locataire-gérant affirme que sa demande de requalification du contrat de location-gérance en bail commercial n’est pas prescrite par application de l’article L. 145-15 du Code de commerce. 

Ce texte dispose : « Sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54 ». 

En effet, il est de jurisprudence constante que l’action en constat du caractère réputé non écrit n’est pas soumise à prescription (par exemple : Cass, Civ3, 19 novembre 2020, 19-20.405).

A la question de savoir s’il est possible, pour requalifier un contrat en bail commercial, d’invoquer les dispositions de l’article L. 145-15 du Code de commerce, la Cour de cassation répond par la négative et rejette le pourvoi : 

– Elle approuve la Cour d’Appel qui avait énoncé « à bon droit » que l’article L. 145-15 du Code de commerce est inapplicable aux demandes de requalification d’un contrat en bail commercial.
– Elle approuve la Cour d’Appel d’avoir appliqué à cette demande de requalification la prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce.
– Calculant ce délai de prescription à compter de la date de conclusion du bail, elle approuve la Cour d’Appel d’avoir déclaré l’action du locataire-gérant prescrite.

Remarques
Il résulte de cet arrêt que le cocontractant était tenu de procéder en deux étapes pour faire prospérer son action :
– Tout d’abord, il aurait fallu demander la requalification du contrat de location-gérance en contrat de bail commercial en respectant la prescription biennale posée par l’article L 145-60 du Code de commerce. 
– En cas de succès, il aurait alors été possible d’invoquer le caractère non-écrit de certaines des stipulations du contrat, sur le fondement de l’article L. 145-15 du même Code.
 
Cet arrêt confirme la jurisprudence de la Cour de cassation selon laquelle l’article L. 145-15 du Code de commerce est inapplicable à l’action en requalification d’un contrat de location de terrain nu en contrat de bail commercial (Cass, Civ3, 7 décembre 2022, 21-23.103).   

Cette solution s’étend à toutes les requalifications « d’un contrat en bail commercial », quelle que soit la qualification donnée conventionnellement par les parties au contrat objet du litige. 

Il est précisé que le point de départ du délai biennal de prescription court à compter de la conclusion du contrat dont il est demandé la requalification, peu importe les éventuels renouvellements de ce contrat (Cass, Civ3, 14 septembre 2017, 16-23.590).