Cession de fonds de commerce de Café Hôtel Restaurant : réflexes à adopter

Les spécificités liées aux fonds de commerce CHR nécessitent, en cas de cession, de porter une attention toute particulière à ses éléments incorporels et corporels. Il s’agit de prévenir toute difficulté en s’assurant que l’activité cédée pourra être exercée.

Le fonds de commerce peut être défini comme un ensemble d’éléments corporels et incorporels affectés à l’exploitation d’une activité commerciale ou industrielle. 

Au titre des éléments incorporels du fonds figurent des éléments tels que la clientèle, l’achalandage, le droit au bail, l’enseigne et le nom commercial. Il comprend également des éléments corporels, tels que le mobilier, le matériel et l’outillage servant à l’exploitation du fonds, ainsi que les agencements et installations.

Dans ces conditions, le fonds cédé doit correspondre aux caractéristiques convenues dans l’acte de cession entre le cessionnaire et l’acquéreur.

A ce titre, l’aide d’un avocat rompu aux opérations sur les fonds de commerce est vivement recommandée.

Le vendeur du fonds de commerce doit, au titre de son obligation d’information, permettre au candidat et à son avocat d’étudier les différents contrats, licences et agréments attachés au fonds de commerce. 

De son côté, le candidat acquéreur doit effectuer les démarches nécessaires à l’obtention des licences et agréments administratifs et s’assurer de pouvoir en remplir les conditions. Il en est ainsi, par exemple en matière de vente d’alcool pour des restaurants.

Il importe également de s’assurer que les locaux permettront d’exercer l’activité de Café, Hôtel, Restaurant cédée. L’étude du bail commercial, en particulier de la clause destination et des clauses relatives aux travaux, est impérative. 

Sur ce point, le régime juridique applicable aux hôtels comporte d’importantes spécificités. L’article L311-1 du Code du Tourisme dispose que le « propriétaire d’un immeuble dans lequel est exploité un hôtel ne peut s’opposer, nonobstant toute stipulation contraire » à l’exécution, aux frais du locataire et sous sa responsabilité, de certains travaux d’équipement et d’amélioration (touchant, par exemple, aux réseaux d’eau, de gaz et d’électricité, à l’installation d’ascenseurs , monte-charges….) et ce, « même si ces travaux doivent entrainer une modification dans la distribution des lieux ». En cas de travaux touchant au « gros œuvre » de l’immeuble, le bailleur dispose néanmoins de la possibilité de faire part de son acceptation ou de son refus. Dans ce cas, l’hôtelier devra obtenir l’autorisation auprès d’une commission composée paritairement d’hôteliers et de bailleur. L’article L311-3 du Code de tourisme, prévoit également, en cas de respect des formalités de l’article L311-2 du même Code, une neutralisation temporaire de l’augmentation de loyer du fait de l’incorporation à l’immeuble des travaux réalisés.

Par ailleurs, au titre de l’obligation de délivrance conforme du bailleur d’un établissement hôtelier, la Cour de cassation considère que, sauf stipulation contraire du bail, les travaux de mise en sécurité prescrits par l’autorité administrative sont à la charge du bailleur. 

Il faut également que l’hôtel répondent aux règles de sécurité et d’accessibilité applicables aux Etablissements Recevant du Public.

L’acquéreur du fonds de Café, Hôtel, Restaurant doit également exiger des rapports démontrant que les locaux sont aptes à l’activité cédée. Il s’agit des diagnostics obligatoires (DPE, Diagnostic amiante, ERP) mais également de diagnostics relatifs au fonctionnement des installations électrique et de gaz. Ces audits peuvent être confiés à un bureau de contrôle, organisme agréé type APAVE ou SOCOTEC. 

Compte tenu des équipements lourds pouvant équiper le fonds (chambre froide, extraction…) il est souhaitable d’exiger des rapports techniques sur leur état de fonctionnement.  Il est préférable de confier cette mission à des sociétés spécialisées.

Il est dans l’intérêt de l’acquéreur du fonds de commerce CHR de demander que les travaux préconisés dans les rapports (bureau d’étude et sociétés spécialisées) soient réalisés avant la prise de possession.

La vente définitive du fonds de commerce de Café, Hôtel, Restaurant dépendra donc de la réalisation de plusieurs conditions suspensives.

Lorsque celles-ci seront levées, l’acte définitif de cession pourra intervenir. Il précise les conditions du prêt, les garanties exigées par la banque et organise le transfert de propriété. 

Cet acte sera enregistré auprès du service des impôts et il sera procédé aux publicités obligatoires. 

Dans le cadre de sa mission de séquestre, l’avocat sera amené à gérer les éventuelles oppositions de créanciers, fournisseurs, services de laverie, des brasseurs et des crédits-bailleurs de certains équipements.

Ainsi, la cession ou l’acquisition d’un fonds de commerce Café, Hôtel, Restaurant comprend certaines spécificités, liées à la nature des activités exercées, qui doivent être anticipées avec l’aide d’un avocat.