Clause résolutoire et bail dérogatoire

La surprenante décision du juge des référés du tribunal judiciaire de Paris en matière de clause résolutoire stipulée dans un bail dérogatoire.

Dans une ordonnance rendue le 12 avril 2024 par le juge des référés du tribunal judicaire de Paris, il a notamment été jugé que « l’article L.145-41 du code de commerce, auquel l’article L.145-5 du même code ne déroge pas, dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

On sait que lesclauses résolutoires insérées dans les baux commerciaux doivent mentionner ce délai de un mois.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel, la sanction d’une clause non conforme aux prescriptions de cet article est la réputation non écrite de ladite clause.

Pour illustration, il a été jugé par la Haute juridiction qu’un commandement comportant deux délais différents ne pouvait produire d’effet (Cass. 3e civ., 29 juin 2010, n° 09-10.394).

Dans le même sens, il a été jugé que la clause résolutoire qui vise un autre délai qu’un mois devait être annulé (pour un délai de quinze jours : Cass. 3e civ., 8 déc. 2010, n° 09-16.339 ; pour un délai de trente jours : Cass. 3e civ., 11 déc. 2013, n° 12-22616).

Dans cette décision du 11 décembre 2013, la Cour de cassation a simplement constaté qu’un tel délai de trente jours ne correspondait pas au délai d’un mois visé par l’article L. 145-41 du code de commerce.

Elle a donc jugé que « Qu’en statuant ainsi alors qu’une clause résolutoire ne stipulant pas un délai d’au moins un mois a pour effet de faire échec aux dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce, la cour d’appel a violé le texte susvisé ».

Ce raisonnement a priori simpliste, reste cohérent.

Dans un récent arrêt rendu par la cour d’appel de Paris, il a été jugé, à propos d’un commandement qui tentait de rectifier unilatéralement l’irrégularité de la clause d’acquisition de la clause résolutoire en déclarant que le délai de 15 jours prévu par la clause « est porté à un mois », qu’il en résultait ainsi que la sommation que contient l’acte se fonde sur une clause du bail contraire aux dispositions d’ordre public des articles L. 145-41 et L. 145-15 ancien du code de commerce et ne peut donc avoir d’effet utile (CA Paris, 14 juin 2023, AJDI 2023, p.766).

Pour en revenir à l’ordonnance visée, il s’agit d’une décision particulièrement surprenante puisque le but du bail dérogatoire est justement de déroger au statut des baux commerciaux. 

L’article L.145-5 du code de commerce prévoit spécifiquement que :

« Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux ».

Par la conclusion d’un bail dérogatoire, les parties entendent donc spécialement déroger au statut des baux commerciaux, ce qui implique donc une dérogation aux dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce.

Juger le contraire comme l’a fait le juge des référés dans sa décision du 12 avril 2024 apparaît surprenant.

Cela signifierait que le bail dérogatoire déroge à toutes les dispositions du statut des baux commerciaux, sauf à celles de l’article L. 145-41 du code de commerce dans la mesure où le bail dérogatoire demeure un bail comportant une clause résolutoire ?

Faudrait-il dès à présent rédiger les clauses résolutoires des baux dérogatoires en prévoyant un délai de un mois ?

Une réponse positive semblerait toutefois hâtive, même si aucune règle n’interdit aux parties de prévoir un délai de un mois dans la clause résolutoire d’un bail dérogatoire.

TJ Paris, Référé, 12 avril 2024, RG n° 24/50911