Inopposabilité d’un acte de cession de fonds de commerce à un bailleur

La renonciation à se prévaloir de la clause du bail commercial imposant la formalité de l’acte authentique pour toute cession ne peut pas être implicite. Elle doit être claire et précise. 

Des locataires d’un bail commercial cèdent leur fonds de commerce par acte sous seing privé. 

Or, le bail commercial contenait une clause stipulant que : « Toute cession ou sous-location devra être réalisée par acte authentique auquel le bailleur sera appelé et dont une grosse sera délivrée sans frais ».

Dans ces conditions, le bailleur :
– après avoir délivré aux cédants un commandement de payer visant la clause résolutoire et notifié un congé avec refus de renouvellement, 
– assigne les cédants et la société cessionnaire en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et en inopposabilité de l’acte de cession. 

La cour d’appel de Bordeaux déboute le bailleur de ses demandes et déclare :
– que la cession du fonds de commerce au profit de la société cessionnaire lui est opposable, 
– de nul effet le congé délivré par le bailleur aux cédants. 

Le bailleur se pourvoit en cassation.
La Haute juridiction, au visa du principe selon lequel le juge de peut pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis, censure l’arrêt d’appel. 

Elle rappelle le raisonnement de la cour d’appel selon laquelle :
– le bailleur a implicitement mais nécessairement renoncé à la formalité de l’acte authentique en demandant par courrier à l’avocat rédacteur de la cession de fonds de commerce de rappeler aux parties les modalités du bail initial, 
– ce courrier constituait un acte positif et non équivoque par lequel le bailleur a accepté la cession de fonds de commerce par acte sous seing privé. 

Or, selon la Cour de cassation :
– il ne résultait de ce courrier aucune renonciation claire et expresse de la bailleresse à se prévaloir de la clause du bail commercial imposant la forme authentique pour toute cession,
– la cour d’appel de Bordeaux a par conséquent dénaturé les termes clairs et précis de cette clause et violé le principe susvisé. 

Commentaires :

Le juge doit respecter la force obligatoire du contrat et ne peut donc pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis. 

La renonciation à un droit doit résulter d’un acte manifestant sans équivoque la volonté de renoncer.

La Cour de cassation a jugé dans le même sens que la décision commentée à propos d‘un commandement de payer. Viole l’obligation pour le juge de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis, la cour d’appel qui, pour déclarer non valable le commandement de payer, considère que le preneur des locaux est la société E alors que le bail stipulait que les locaux étaient loués à M. X (Civ, 3e , 17 juin 2021 – n°20-15.441).

Au contraire, elle a jugé que le comportement du bailleur manifestait sans équivoque sa volonté de renoncer à un droit :
– dans un arrêt du 05 octobre 2022 relatif à la renonciation du bailleur à sa déclaration de créance de loyers ( Civ, 3e , 5 oct. 2022 – n°21-11.759).
– dans un arrêt en date du 21 janvier 2021 relatif à la renonciation du bailleur à sa demande de résolution du bail ( Civ, 3e , 21 jan. 2021 – n°19-24.466).

Cour de cassation – Troisième chambre civile — 7 septembre 2022 – n° 21-17.750