Travaux de dépollution incombant au locataire sortant

L’intention du propriétaire de reprendre l’exercice de son activité industrielle est sans incidence sur l’obligation légale particulière de mise en sécurité et de remise en état du site pesant sur le dernier exploitant d’une installation classée pour la protection de l’environnement

La cour d’appel a en conséquence exactement déduit de ces seuls motifs que l’obligation de remettre le site en état s’imposait au locataire exploitant ayant mis l’installation à l’arrêt définitif ».

Un locataire était titulaire d’un bail à usage de « récupération et traitement de déchets ferreux et de métaux, stockage de véhicules et de bennes, dépôt de gaz et de station de traitement des eaux usées ».

Dans cette espèce, c’est le locataire qui avait décidé de donner congé des lieux loués.

Les circonstances étaient toutefois particulières puisque la société bailleresse entendait elle-même poursuivre l’activité exercée par le preneur.

Elle l’a néanmoins assigné en paiement des travaux de nettoyage et de remise en état, en indemnisation des préjudices subis et en paiement d’une indemnité d’occupation.

La cour d’appel de Douai a fait droit à cette demande et c’est dans ces conditions que le locataire a formé un pourvoi en cassation en soutenant que l’obligation de remise en état de l’exploitant lors de la mise à l’arrêt définitive d’une installation classée ne s’applique pas lorsque le bailleur manifeste l’intention de reprendre l’exploitation par lui-même.

La Cour de cassation a alors approuvé la cour d’appel d’avoir exactement déduit que l’obligation de remettre le site en état s’imposait au locataire exploitant ayant mis l’installation à l’arrêt, peu important par conséquent que le propriétaire ait l’intention de reprendre par lui-même une activité industrielle.

Cet arrêt a été rendu au visa de l’article L. 512-6-1 du code de l’environnement qui dispose notamment qu’il appartient à l’exploitant de mettre l’installation à l’arrêt définitif.

Enfin, le preneur étant tenu d’une restitution intégrale à l’issue du bail, n’ayant pas au jour de son départ effectué les mesures de remise en état qui lui incombait, tant au titre de législation sur l’environnement que du bail commercial, est redevable d’une indemnité d’occupation dont la cour d’appel a pu fixer le montant par référence au loyer contractuel.

C’est ainsi le troisième arrêt qui a été rendu en 2022 en ce sens par la Cour de cassation.

Dans un autre arrêt du 22 juin 2022 (n° 20-20844 et n° 21-11168), la Haute juridiction avait déjà jugé qu’après un congé avec refus de renouvellement, les frais de diagnostics, d’études et de travaux de dépollution et éventuellement de retrait des réservoirs ne sont pas liés à l’éviction avec arrêt de l’exploitation et ne sont pas par conséquent à la charge du bailleur, mais sont à la charge du dernier exploitant au motif que « l’obligation particulière de dépollution du site d’une installation classée pour la protection de l’environnement doit, à l’arrêt définitif de l’exploitation, être exécutée par le dernier exploitant qui en est seul tenu, indépendamment de tout rapport de droit privé ».

La position de la Cour de cassation est donc claire en ce qu’elle met à la charge du dernier exploitant, ici le locataire, l’obligation de mise en sécurité du site et de remise en état, cette obligation ne pouvait être mise à la charge du bailleur au titre de l’indemnité d’éviction.

Un précédent arrêt avait été rendu le 11 mai 2022 (n° 21-16348), qui avait jugé en termes identiques à l’arrêt présentement commenté, que « l’intention du propriétaire de reprendre l’exercice de son activité industrielle étant sans incidence sur l’obligation légale particulière de mise en sécurité et remise en état du site pesant sur le dernier exploitant dans l’intérêt général de protection de la santé ou de la sécurité publique et de l’environnement, la cour d’appel a exactement déduit de ces seuls motifs que l’obligation de remettre le site en état s’imposait au locataire exploitant ayant mis l’installation à l’arrêt définitif ».

Cass. 3ème civ. 12 octobre 2022, n° 21-20970