Etendue de la clause de garantie solidaire d'un bail commercial en cas de cession.

Est « ressuscitée », en cas de nouvelle cession, la clause de garantie solidaire qui était neutralisée à raison de la procédure collective du premier cédant.

Chers amis locataires d’une surface commerciale, vous n’auriez pas tort de vous interroger sur l’étendue de la garantie du cédant figurant dans votre contrat de bail. 

En cas de cession, serez-vous tenu jusqu’à l’issue du bail des obligations du cessionnaire, notamment du paiement de ses loyers ? 

La réponse, qui dépend de la rédaction de la clause de garantie, est généralement positive. 

C’est la raison pour laquelle le législateur, afin de protéger le locataire cédant, a limité le régime de la garantie solidaire. 

Dans un premier temps, par la loi du 25 janvier 1985, il a neutralisé ses effets en cas de procédure collective : la clause de garantie est réputée non écrite.  

Plus récemment, la loi Pinel du 18 juin 2014 a créé une nouvelle protection. L’article L 145-16-2 du code de commerce limite la garantie du cédant à 3 ans à compter de la cession du bail.  

L’actualité récente nous permet de cerner davantage le régime de la garantie du cédant en cas de procédure collective. 

Dans un arrêt du 15 novembre 2017, la Cour de cassation a répondu à la question suivante : 

Le cédant d’un fonds de commerce, qui avait lui-même acquis ce fonds auprès d’une société en liquidation judiciaire, peut-il opposer le caractère non écrit de la clause de garantie au bailleur qui lui réclame les loyers impayés par le cessionnaire ? 

Autrement dit : le cédant, venu aux droits d’une société en liquidation judiciaire bénéficiant de la protection du « réputé non écrit », peut-il à son tour bénéficier d’une telle protection ? 

La Haute juridiction a rejeté le moyen développé et considéré que la protection du « réputé non écrit » ne profite qu’au cédant en procédure collective. 

Ainsi, selon la Cour de cassation, la clause de garantie du cédant retrouve son plein effet au profit du bailleur en cas de nouvelle cession du bail (selon les modalités de droit commun, hors le cas d’une procédure collective). 

N’’hésitez pas à négocier fermement, lors de la rédaction du bail ou de ses avenants, l’étendue de la clause de garantie que le bailleur entend vous imposer.

Les dispositifs mis en place par le législateur pour limiter les effets d’une telle clause sont en effet d’une faible efficacité :

• d’une part, il est possible de déroger aux dispositions issues de la Loi Pinel limitant la garantie du cédant à 3 ans, ces dispositions n’étant pas d’ordre public, 
• d’autre part, les clauses de garantie du cédant dites « descendantes », lesquelles sont neutralisées en cas de procédure collective du cédant, sont susceptibles de « ressusciter » en cas de nouvelle cession du bail …
• enfin, sachez que les clauses de garantie du cessionnaire dites «ascendantes », destinées à garantir le bailleur des inexécutions imputables au cédant, ne sont pas neutralisées en cas de procédure collective du cédant.

Naturellement, l’équipe « Retail Places » du cabinet GOUACHE se tient à votre disposition pour négocier au mieux de vos intérêts la clause de garantie que le bailleur souhaiterait insérer dans votre bail.

Cass. com. 15-11-2017 n° 16-19.131 F-P+B