COVID 19 : Négociation optimisée des coûts locatifs

Replay et support de présentation d’un webinar organisé par Gouache Avocats et Synergee le 9 mars 2021, en partenariat avec Rescue, Cabinet d’avocats, avec le témoignage de Florent Hunsinger, Administrateur judiciaire, associé de Solve. 

Face à la pandémie de COVID 19, le gouvernement a pris plusieurs mesures et notamment :  

• La fermeture des lieux accueillant du public pendant le premier confinement à l’exception de certaines activités ;   

Arrêtés des 14 et 15 mars 2020 portant diverses mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus Covid 19  

• Après le premier déconfinement, la limitation de la fréquentation à une jauge, la mise en place de mesures barrières   

Exemple : décret du 10 juillet 2020 n°860 pour les restaurateurs édictant plusieurs restrictions (table de 10 personnes, distance minimale d’un mètre entre les tables, port du masque etc …)    

• A partir du second confinement, nouvelle fermeture des lieux accueillant du public pour les activités non essentielles 

Etat d’urgence sanitaire déclaré par décret n°2020-1257 du 14 octobre 2020 à compter du 17 octobre 2020
Décret n°2020-1310 du 29 octobre 2020, modifié par décret n° 2020-1331 du 2 novembre 2020, prescrivant les mesures pour faire face à l’épidémie COVID-19.  

• Après le second confinement, maintien de la fermeture pour les activités de restauration, salles de spectacle, salles de sport & fermeture en fonction de la surface des ensembles commerciaux 

Exemple : Décret n°2021-99 du 30 janvier 2021 augmentant la jauge et fermant les centres commerciaux de plus de 20.000 m2 . 

Baux, loyers et COVID 19 : Protection temporaire du locataire 

L’Ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 a prohibé les mesures de poursuites et de recouvrement forcé des loyers échus pendant la période d’urgence sanitaire pour les petites entreprises.

La Loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 (art 14 II) empêche toute action, sanction, voie d’exécution forcée, intérêts, pénalités, acquisition de la clause résolutoire au titre du non paiement des loyers et charges locatives impayés à compter du début de la limitation/fermeture d’accès et jusqu’à 2 mois après la fin de la mesure administrative 

Entreprises bénéficiaires : exerçant une activité économique touchée par une mesure administrative de limitation/fermeture au public, 

Aucune garantie (caution, garantie à première demande) ni aucune mesure conservatoire (ex saisie conservatoire sur le compte du locataire) ne peuvent être mises en œuvre. 

Toute stipulation contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite.

Les conditions d’application de ce régime protecteur des locataires sont fixées par l’article 1 du Décret 2020-1766 du 30 décembre 2020 :

1° Effectif salarié inférieur à 250 salariés ;
2° Montant du CA constaté lors du dernier exercice clos inférieur à 50 millions d’euros ou, pour les activités  n’ayant pas d’exercice clos, le montant du CA mensuel moyen inférieur à 4,17 millions d’euros ;
3° Perte de chiffre d’affaires d’au moins 50 % sur le mois de novembre 2020.

Focus sur l’Ordonnance de référé du 21 janvier 2021, N° RG 20/55750 Tribunal Judiciaire de Paris

1. L’article 14 de la Loi du 14 novembre 2020 prorogeant l’état d’urgence sanitaire, interdisant le jeu de la clause résolutoire, et qui s’applique à compter du 17 octobre 2020, concerne les procédures en cours. 2. Constituent des mesures de police administrative au sens de cet article 14 non seulement les mesures de fermeture mais également toutes celles destinées à limiter la propagation du virus, y compris en période d’ouverture (exemple : respect d’une distance d’un mètre entre les tables d’un restaurant).

Les Mesures d’accompagnement mises en place par le gouvernement (Fonds de solidarité, Dispositif fiscal d’exonération, Aides affectées au paiement des Loyers (annonce de Bruno Le Maire du 24 février 2021)) :   

• « crispent » les relations,
• ne facilitent pas les négociations, 
• se heurtent à des difficultés de mise en œuvre (retard de versement ne permettant pas de respecter les échéances),
• auront une fin …   

 
Se pose donc la question de l’après protection ?  

COVID 19 : protection temporaire du locataire : et après ?  

Les loyers et charges afférentes qui ont couru pendant la période de fermeture ou de restriction deviennent exigibles dès l’expiration du délai de protection temporaire alors : 

• Le(s) bailleur(s) peu(ven)t reprendre ses(leurs) poursuites en vue d’un recouvrement ou d’une expulsion
• En l’absence de trésorerie pour couvrir la dette de loyers ou d’accords amiables pour la réduire ou l’étaler, l’état de cessation des paiements est inéluctable 

La survenance de l’état de cessation des paiements fait courir un délai de 45 jours dans lequel le dirigeant doit faire mettre l’entreprise sous la protection du Tribunal.

Il est préférable d’anticiper et initier des négociations avec le(s) bailleur(s) pour tenter d’obtenir des remises ou des délais amiablement. 

Des voies de négociation sont offertes par le droit commun des obligations. 

On peut également, de façon totalement confidentielle, mettre en place une procédure qui relève du droit des entreprises en difficulté, et qui permet d’actionner des leviers plus puissants de négociation. 

Le pilotage des point de vente, et la mise en place d’alertes (avec un logiciel comme celui  de Synergee) peut permettre de prendre des mesures suffisamment tôt pour ne pas risquer une cessation des paiements.