Charge de l’indemnité d’éviction en cas de démembrement de propriété
L’usufruitier, seul bailleur, est débiteur du paiement de l’indemnité d’éviction qui a pour objet de compenser le préjudice causé au preneur par le défaut de renouvellement du bail.
Décision
Le nu-propriétaire et l’usufruitier de locaux à usage commercial délivrent ensemble un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction.
Le refus de renouvellement ayant été déclaré sans motif grave et légitime, le locataire les assigne en paiement de l’indemnité d’éviction.
La Cour d’appel condamne in solidum le nu-propriétaire et l’usufruitier à payer l’indemnité d’éviction au motif que la délivrance d’un refus de renouvellement excède les pouvoirs du seul usufruitier.
Le nu-propriétaire se pourvoi en cassation. L’arrêt de la Cour d’appel est cassé.
L’usufruitier ayant seule la qualité de bailleur, les hauts magistrats décident que le nu-propriétaire n’a pas à payer l’indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14 du Code de commerce.
Remarques
L’article 595 du Code civil dispose : « L’usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. A défaut d’accord du nu-propriétaire, l’usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte. »
En application de cet article, l’usufruitier, qui a la jouissance du bien, ne peut consentir un bail commercial ou le renouveler sans le concours du nu-propriétaire (Civ. 3ème , 24 mars 1999, n° 97-16.856).
Néanmoins, l’usufruitier a le pouvoir de seul délivrer un congé avec refus de renouvellement (Civ. 3ème , 29 janvier 1974, n° 72-13.968).
Peut importait donc le concours du nu-propriétaire dans la délivrance du congé avec refus de renouvellement.
A raison de sa qualité de bailleur, seul l’usufruitier est redevable du paiement de l’indemnité d’éviction.
Arrêt du 19 décembre 2019 (18.26-162) Cour de cassation – Troisième chambre civile
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