Clause d'indexation réputée non écrite : restitution du trop perçu

Le Cabinet Gouache a obtenu une décision particulièrement importante, dans laquelle un bailleur a dû restituer plus de 15 000€ de trop-perçus de loyer, en raison de la clause d’indexation réputée non écrite. Une décision qui illustre l’importance d’une rédaction précise des clauses du bail commercial.

Explication du mécanisme de l’indexation et de la révision

Le droit des baux commerciaux distingue clairement deux mécanismes d’évolution du loyer : l’indexation annuelle automatique et la révision triennale sur demande.

L’indexation est un mécanisme qui permet au bailleur d’ajuster automatiquement le loyer, à une période déterminée, en fonction de l’évolution d’un indice de référence (ILC – Indice des Loyers Commerciaux ou ILAT – Indice des Loyers des Activités Tertiaires). Cette clause, également appelée « clause d’échelle mobile », s’applique de manière automatique sans formalité particulière et suit mécaniquement les variations de l’indice choisi.

La révision triennale, prévue par l’article L. 145-38 du Code de commerce, ne peut être demandée qu’après trois ans minimum d’exécution du bail, suivant une demande expresse du bailleur par courrier recommandé avec accusé de réception.

A défaut de preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, le loyer ne pourra pas être révisé au-dessus d’un plafond déterminé selon la variation des indices.

Ces deux mécanismes peuvent être cumulatifs : un bail peut prévoir une indexation annuelle et permettre la révision légale. Cependant, leurs conditions d’application sont strictement encadrées par la loi, qui est d’ordre public.

Explication de la décision du tribunal de Valence

Dans l’affaire jugée le 15 avril 2025, le tribunal judiciaire de Valence a eu à trancher une question délicate concernant l’interprétation d’une clause d’indexation particulièrement ambiguë.

Un bail commercial conclu le 25 août 2014 comportait une clause intitulée « INDEXATION » qui prévoyait une révision annuelle du loyer « conformément aux dispositions de l’article L. 145-38 du Code de commerce« .

Paradoxalement, cette même clause précisait qu’elle « n’est pas une clause d’échelle mobile« .

Cette rédaction créait une contradiction manifeste. L’article L. 145-38 du code de commerce ne concerne que la révision triennale, et non l’indexation annuelle.

De plus, affirmer qu’une clause d’indexation « n’est pas une clause d’échelle mobile » revenait à nier sa propre nature juridique.

Comme le rappelle le tribunal, une clause d’échelle mobile est une clause d’indexation.

Face à cette ambiguïté, et en suivant les moyens du preneur, les magistrats ont appliqué l’article 1190 du Code civil selon lequel « dans le doute, le contrat s’interprète contre le créancier et en faveur du débiteur« .

Le tribunal a ainsi statué que :

« En l’occurrence, si, l’intitulé de la clause et les termes utilisés concernent l’indexation du loyer, ceux-ci sont formellement contredits par la mention selon laquelle il ne s’agit pas d’une clause d’échelle mobile et fait expressément référence aux dispositions de l’article L145-38 du code de commerce applicable à la demande en révision.

Or, une clause d’échelle mobile est une clause d’indexation.

Il résulte de ce qui précède que la clause litigieuse doit être interprétée en faveur du débiteur, en l’occurrence la société X, et doit être considérée étant une clause de révision et non d’indexation, qui a été expressément exclue. »

De plus, le tribunal insiste sur le fait que, s’agissant dès lors d’une clause de révision, la demande de révision aurait dû être notifiée par courrier recommandé avec accusé de réception, comme l’imposent les dispositions de l’article L 145-37 du code de commerce.

En conséquence, en appliquant une révision annuelle sans respecter les formalités légales des articles L145-37 et L145-38 du code de commerce, le bailleur a violé les dispositions d’ordre public.

Dans cette décision obtenue par le cabinet Gouache, le tribunal a donc jugé que la clause était « réputée non écrite » et condamné le bailleur à restituer la somme de 15 042,13 € correspondant aux trop-perçus de loyer, à la société locataire.

Cette décision illustre parfaitement l’importance d’une rédaction précise des clauses contractuelles, ainsi que les conséquences financières d’une rédaction ambigüe.

Pour les preneurs, cette jurisprudence ouvre des perspectives intéressantes de contestation des clauses d’indexation sujette à caution, avec à la clé, des restitutions de loyers indexés sur cinq années.

Les preneurs sont invités à vérifier les clauses d’indexation stipulées dans leur baux commerciaux.