Droit de repentir et frais d’expertise

Rappel du mécanisme du droit de repentir

L’article L. 145-58 du code de commerce offre au bailleur qui a initialement refusé le renouvellement d’un bail commercial, la possibilité de rétracter son congé avec refus de renouvellement, en offrant le renouvellement du bail commercial.

Ce droit de repentir peut être exercé jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision fixant l’indemnité d’éviction est passée en force de chose jugée.

Cette faculté de repentir permet au bailleur d’échapper au paiement de l’indemnité d’éviction, souvent très élevée, en acceptant finalement le renouvellement du bail. Cependant, cette possibilité n’est pas sans contrepartie : le bailleur doit supporter les « frais de l’instance ».

Le droit de repentir ne peut être exercé que si deux conditions cumulatives sont remplies : le locataire doit encore être dans les lieux et n’avoir pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.

La jurisprudence ajoute que le droit de repentir peut être exercé par le bailleur, tant que le preneur n’a pas pris les mesures irréversibles pour quitter le local.

La jurisprudence en la matière considère que l’exercice du droit de repentir entraîne l’obligation pour le bailleur de supporter l’ensemble des frais exposés par le locataire, qu’ils soient constitués de frais extrajudiciaires ou d’honoraires d’avocat (Cass. 3^ème civ., 27 mars 2002, n° 00-22.534, Bull. civ. IIIn n° 76, AJDI 2002), avant l’exercice de ce droit (Cass. 3^ème civ. 16 septembre 2009, n° 08-15.741).

Elle précise également que les honoraires d’avocats supportés par le preneur doivent être remboursés sur le fondement de l’article L.145-58 du code de commerce précité, et non sur l’article 700 du code de procédure civile (CA Aix-en-Provence, 10 mai 2016, n°15/04604).

Actualité

Le Cabinet Gouache a obtenu une décision particulièrement intéressante et protectrice des locataires.

Dans cette décision obtenue le 15 avril 2025, le tribunal judiciaire de Valence confirme les conséquences du droit de repentir du bailleur : prise en charge intégrale des frais d’instance, en ce compris les honoraires d’avocat.

De plus, le bailleur a été condamné à rembourser au preneur les frais liés à l’expertise amiable qu’il a dû faire réaliser dans le cadre de la procédure d’indemnité d’éviction.

En l’espèce, le preneur avait sollicité auprès de son bailleur, par acte extrajudiciaire en date du 8 juin 2023, le renouvellement de son bail commercial à compter du 1^er septembre 2023.

Cependant, par acte extra-judiciaire du 7 août 2023, la bailleresse a fait signifier à son preneur, une mise en demeure préalable à refus de renouvellement pour motif grave et, par acte extra-judiciaire du 7 septembre 2023, elle lui a fait délivrer un refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes.

Face à cette situation, le preneur a assigné le bailleur le 19 juin 2024 pour contester ce refus et obtenir le paiement d’une indemnité d’éviction.

C’est dans ces conditions que, le 8 août 2024, soit au cours de l’instance, la bailleresse a exercé son droit de repentir, en offrant le renouvellement du bail commercial.

La décision du tribunal judiciaire de Valence étend les frais d’instance que doit supporter le bailleur qui exerce son droit de repentir.

Le tribunal a jugé que ces frais ne se limitent pas aux seuls frais taxables et a statué ainsi :

« En l’occurrence, la société X est tenue au paiement des frais de l’instance qui ne sont pas limités aux frais taxables et doivent comprendre l’intégralité des frais, y compris les honoraires d’avocat, exposés jusqu’au terme de l’instance pendant laquelle le repentir est exercé, et comprennent les dépens, le coût de l’expertise éventuelle, ainsi que les frais prévus à l’article 700 du Code de procédure civile »

Il a d’ailleurs précisé que :

« Ainsi, les honoraires incluent tant les diligences préparatoires à la procédure que celles de l’avocat postulant devant la présente juridiction mais aussi les frais de l’expert mandaté pour évaluer l’indemnité d’éviction qui est indispensable pour soutenir les prétentions financières du demandeur quand bien même une expertise judiciaire serait ordonnée si les évaluations produites par les parties étaient trop différentes.

Le taux horaire de l’avocat ainsi que le nombre d’heures consacrées à la recherche, la rédaction de l’assignation et aux autres diligences ne sauraient être critiqués ni minorés compte tenu de la spécificité et de la technicité de la matière »

Le Tribunal fait une juste application de l’article L.145-58 du Code de commerce, lequel dispose :

« Le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. »

Cette chronologie est particulièrement intéressante car elle illustre une situation courante : le bailleur, confronté aux frais et risques d’une procédure d’indemnité d’éviction, préfère finalement accepter le renouvellement du bail.

Cette décision apparaît particulièrement intéressante et protectrice du preneur.

Le Cabinet Gouache conseille les preneurs ayant reçu un congé sans offre de renouvellement, leur permettant d’obtenir une indemnité d’éviction conséquente, voire le renouvellement de leur bail commercial en cas d’exercice du droit de repentir du bailleur.