Droit d’option et restitution des locaux

Le droit d’option peut s’avérer particulièrement utile en cas de renouvellement du bail commercial. En effet, le locataire peut, en cours de procédure de fixation de loyer et après avoir exercé son droit d’option, restituer les locaux rapidement : nul besoin d’attendre l’échéance triennale. 

Le droit d’option dans le cadre d’une procédure de renouvellement du bail commercial  

Le droit d’option est un mécanisme spécifique du statut des baux commerciaux qui permet, tant au bailleur, qu’au preneur, après avoir engagé le processus du renouvellement du bail, de s’y soustraire. 

L’article L. 145-57 du code de commerce prévoit en ce sens, que : 

« Pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer. 

Dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d’avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d’accord dans le mois de cet envoi, l’ordonnance ou l’arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail ».

En conséquence, si ce droit d’option est exercé par le bailleur, il devra payer à son locataire, une indemnité d’éviction.  

Si c’est le locataire qui exerce ce droit d’option, il devra restituer les locaux. 

Mais qu’en est-il si le locataire ne restitue pas les locaux à la suite de la signification de son droit d’option ? 

Un arrêt de la Cour de cassation avait été rendu le 16 mars 2023, répondant notamment à cette question, en mettant en évidence les conséquences issues de l’exercice de ce droit d’option, tout en précisant le régime de prescription applicable. 

Après avoir rappelé qu’aux termes de l’article L. 145-60 du code de commerce, « Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans », elle a statué ainsi : 

« Il résulte de ces textes que l’indemnité d’occupation, due par un locataire pour la période ayant précédé l’exercice de son droit d’option, trouve son origine dans l’application de l’article L. 145-57 du code de commerce et l’action en paiement de cette indemnité est, comme telle, soumise à la prescription biennale édictée par l’article L. 145-60 de ce code » (Cass. 3ème civ., 5 février 2003, pourvoi n° 01-16.882, Bulletin civil 2003, III, n° 26). 

Il s’ensuit que le bailleur n’ayant connaissance des faits lui permettant d’agir en paiement de cette indemnité, laquelle se substitue rétroactivement au loyer dû sur le fondement de l’article L. 145-57 du même code, qu’à compter du jour où il est informé de l’exercice par le locataire de son droit d’option, le délai de prescription biennale ne court qu’à compter de cette date. 

Par ailleurs, lorsque le locataire se maintient dans les lieux après l’exercice de son droit d’option, il est redevable d’une indemnité d’occupation de droit commun soumise à la prescription quinquennale, dont le délai court à compter de ce même jour ». 

Dès lors, l’action en fixation de l’indemnité d’occupation statutaire se prescrit par deux ans à compter de la date de l’exercice du droit d’option, alors que celle en fixation de l’indemnité d’occupation statutaire se prescrit par cinq ans. 

Indemnité d’occupation de droit commun et indemnité d’occupation statutaire 

Rappelons également que l’indemnité d’occupation de droit commun est fixée au regard de l’article 1240 du code civil et est, en théorie, plus élevée que l’indemnité d’occupation statutaire, puisque, cette indemnité de droit commun peut également permettre au bailleur de se voir indemniser du préjudice subi par une occupation sans droit ni titre du preneur. 

Dans une récente décision, la Haute juridiction est d’ailleurs venue rappeler qu’il résulte des articles L. 145-28, alinéa 1er et L. 145-57, alinéa 2, du code de commerce que lorsque le bailleur exerce son droit d’option, le locataire devient redevable d’une indemnité d’occupation, égale à la valeur locative, qui se substitue rétroactivement au loyer dû, et ce à compter de la date d’expiration du bail dont le bailleur avait d’abord accepté le principe du renouvellement (Cass. 3ème civ., 27 février 2025, n° 23-18.219). 

Encore faut-il préciser que cette indemnité d’occupation est fixée à la valeur locative, sans plafonnement, ni lissage. 

La somme due au bailleur par le locataire au titre de l’occupation des lieux peut donc être particulièrement importante. 

Enfin, il convient de rappeler que ce droit d’option peut être utile au locataire, lorsqu’au terme de son bail, il s’interroge sur la question de savoir s’il entend renouveler ou non son bail. 

Même en cas de renouvellement du bail commercial et sous certaines conditions, le locataire peut ainsi, en cours de procédure de fixation de loyer et après avoir exercé son droit d’option, restituer les locaux rapidement. 

Cela peut éviter d’attendre de donner un congé pour les échéances triennales. 

Ce droit d’option peut s’avérer particulièrement utile dans le cadre du terme du bail commercial !