Loyer binaire : des décisions particulièrement attendues !

De revirements en revirements, la Haute juridiction entend in fine faire appliquer les dispositions d’ordre public. Les locataires commerçants, titulaire d’un bail comportant une clause de loyer binaire pourront dorénavant faire fixer le loyer de leurs baux commerciaux !

Deux décisions particulièrement attendues ont été rendues le 30 mai et le 24 juillet 2024.

La solution a été posée par la Haute juridiction dans un arrêt en date du 30 mai 2024, publié au Bulletin démontrant ainsi son importance, le juge des loyers du tribunal judiciaire de Paris emboitant le pas dans une décision rendue le 24 juillet suivant.

Nous avions déjà soulevé les incohérences de la jurisprudence, refusantde fixer les loyers des baux renouvelés ou révisés, lorsqu’en présence d’un loyer binaire, compétence n’était pas donnée au juge des loyers pour y procéder.

En ce sens, le 17 mars 2023, nous avions publié l’article intitulé «clause recette : un avenir compromis ».

https://www.gouache.fr/articles/Articles/Avocats-La-vie-du-franchiseur/Immobilier-Baux-et-fonds-de-commerce/Redaction-ou-negociation-d-un-bail-commercial/-clause-recette-un-avenir-compromis

Après avoir relaté la « saga » des arrêts portant sur les baux comportant des clauses recettes, nous concluions de la manière suivante :

« En définitive, la jurisprudence doit prendre position : Soit elle doit considérer que la clause de loyer binaire n’échappe pas aux dispositions régissant le statut des baux commerciaux, permettant ainsi au juge de fixer tant le prix du bail renouvelé, que le prix du bail révisé, soit elle doit réputer non-écrite la clause de loyer variable, pour permettre aux parties de pratiquer la révision du loyer en cours de bail, disposition d’ordre public ».

La Haute juridiction s’est depuis lors position, en rendant un arrêt particulièrement intéressant, comportant trois attendus de principe, relatés ci-après :

1. L’article R. 145-23 du code de commerce étant applicable à toute demande en fixation du prix d’un bail renouvelé sans exclusion pour les baux stipulant un loyer comprenant une part variable, le moyen par lequel une partie à un bail commercial s’oppose à une demande en fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative au motif que les parties sont convenues d’un loyer comprenant une part variable, sans prévoir de recours au juge des loyers commerciaux pour fixer la part fixe ou le minimum garanti à la valeur locative, s’analyse en une défense au fond et non en une fin de non-recevoir.

2. Il résulte de la combinaison des articles 1134, alinéa 1, du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 et L. 145-33 à L. 145-36 du code de commerce que si les parties à un bail commercial qui stipulent une clause de loyer variable manifestent, en principe, une volonté d’exclure une fixation judiciaire du prix du bail renouvelé à la valeur locative, il en va autrement lorsqu’elles ont exprimé une volonté commune contraire. Dès lors, même en l’absence d’une clause expresse de recours au juge des loyers commerciaux, il appartient à celui-ci, lorsqu’il est saisi d’un tel moyen de défense au fond, de rechercher cette volonté commune contraire, soit dans le contrat, soit dans des éléments extrinsèques.

3. Le fait que toute contestation sur le prix d’un bail renouvelé ne se résolve pas par une fixation judiciaire à la valeur locative et puisse, aboutir au maintien du loyer antérieur, ne méconnaît pas le droit d’accès au tribunal consacré par l’article 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales mais procède de l’autonomie de la volonté des parties.

Le locataire, pour faire fixer le prix du bail renouvelé, doit ainsi démontrer que les parties n’ont pas souhaité exclure cette possibilité.

Les dispositions du statut des baux commerciaux, notamment celles des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code commerce, retrouvent leur application !

Restait toutefois en suspens la question de la révision du loyer dans le cadre d’un bail comportant une clause recette.

Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt susvisé, l’avocat général avait indiqué :

« Enfin, dans un obiter dictum, attendu par une partie non négligeable de la doctrine, vous pourriez espérer mettre un terme à la saga du loyer binaire en énonçant qu’en tout état de cause, les dispositions sur la révision légale étant d’ordre public, les parties ne peuvent y déroger, même si le loyer initial stipulait une clause de loyer binaire ».

A la suite de cet arrêt et de l’avis de l’avocat général, le tribunal judiciaire de Paris a suivi cette nouvelle solution en admettant la révision d’un loyer lorsque le bail comportait une clause recette (TJ Paris, Bx. com., 24 juillet 2024, n° 23/02404).

L’ordre public, protecteur des intérêts du locataire commercial, retrouve son efficacité !