Optimiser la gestion des loyers dans l’immobilier commercial

À la conclusion du bail commercial, le loyer est fixé librement par les parties. Toutefois, il peut évoluer en cours de bail ou lors de son renouvellement.

La rédaction des clauses contractuelles est donc essentielle pour anticiper et optimiser la gestion des loyers.

La révision légale du loyer

Le principe édicté par le Code de commerce est que le loyer révisé doit correspondre à la valeur locative. Toutefois, cette révision est encadrée afin d’éviter de trop fortes variations, à la hausse comme à la baisse.

La révision légale du loyer est prévue à l’article L.145-37, lequel dispose que :

« Les loyers des baux d’immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat. »

Quant à lui, l’article L.145-38 du Code de commerce dispose que :

«  La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.

De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

Par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours. »

Lorsque le loyer est applicable depuis au moins trois ans, les parties peuvent en solliciter la révision. Il s’agit d’une disposition d’ordre public qui s’applique en dehors de toute clause contractuelle. En conséquence, toute clause contraire est réputée non écrite (CA Paris, 1re ch., B, 8 juin 2001, AJDI 2001, p. 795). C’est le cas notamment des clauses imposant un loyer invariable pendant toute la durée du bail, ou qui ne respectent pas les dispositions de l’article L.145-38 du code de commerce (récemment : TJ Valence, 15 avril 2025, n° 23-01656).

La révision légale n’est toutefois pas automatique, elle doit faire l’objet d’une demande de l’une des parties. Elle « ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou le point de départ du bail renouvelé ». Il convient donc de se référer non pas à la date d’effet du loyer, mais à celle du bail initial ou renouvelé.

La jurisprudence admet cependant la validité des baux à « paliers ». Ce mécanisme permet une évolution progressive du loyer, selon des montants et des dates prédéfinies, indépendamment des mécanismes de révision ou d’indexation. Il offre ainsi une certaine souplesse au preneur, notamment lors du lancement de son activité, en allégeant ses charges initiales qui augmenteront ensuite progressivement, conformément aux stipulations contractuelles.

Il convient de distinguer le bail à paliers des franchises de loyers. Ces dernières consistent en une réduction temporaire du loyer, voire une exonération totale, pendant une période déterminée, en raison de circonstances propres au bail.

La révision légale du loyer interviendra au regard d’un indice de référence, déterminé en fonction de l’activité exercée (ILC ; ILAT depuis la Loi Pinel du 18 juin 2014).

Par ailleurs, la révision légale permet notamment de fixer le loyer à la valeur locative s’il est démontré une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité et une variation de plus de 10 % de la valeur locative à raison de ladite modification matérielle.

Au-delà de la révision légale, rien n’interdit aux parties de prévoir une révision automatique du loyer. Dans ce cas on parlera d’une clause d’échelle mobile, laquelle est contractuellement définie au bail.

La clause d’échelle mobile (clause d’indexation)

La clause d’indexation, ou clause d’échelle mobile, relève de l’article L.145-39 du Code de commerce, lequel dispose que :

«  En outre, et par dérogation à l’article L. 145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. »

Ces clauses ont pour objet de faire évoluer le montant du loyer en fonction d’un indice de référence (souvent l’ILC ou l’ILAT, voir l’ICC) de manière automatique, sans qu’il soit nécessaire d’en demander l’application. Elles permettent ainsi d’assurer une certaine stabilité économique au bailleur comme au preneur, en maintenant le loyer en adéquation avec l’évolution de la conjoncture.

De la même manière, les clauses d’augmentation forfaitaires, c’est-à-dire fixant une hausse prédéterminée et régulière du loyer sans référence à un indice économique, sont valables (Cass. 3e civ., 22 juin 2022, n° 21-16.042).

La clause d’indexation présente plusieurs avantages :

• elle garantit une évolution régulière et prévisible du loyer ;
• elle permet d’éviter un décalage trop important entre le loyer contractuel et la réalité économique ;
• elle peut jouer à la hausse comme à la baisse, en fonction de l’évolution de l’indice retenu.

Cependant, ce mécanisme connaît certaines limites :

• l’indice choisi doit présenter un lien avec l’activité exercée dans les locaux ;
• la clause ne peut avoir pour effet de jouer uniquement à la hausse, le cas échéant elle pourrait être réputée non écrite ;

Par ailleurs, la révision conventionnelle, permet de fixer le loyer à la valeur locative s’il est démontré, par le jeu de l’indexation, une variation du loyer de plus de 25 %, par rapport au prix précédemment fixé.

En pratique, la clause d’indexation constitue donc un outil d’optimisation contractuelle du loyer, dans la mesure où elle sécurise la rentabilité du bailleur tout en prévoyant une évolution objective et encadrée pour le preneur.

Aujourd’hui plus qu’hier ces modes d’évolution du loyer constituent un outil de négociation du bail commercial, notamment au regard du projet de Loi de simplification de la vie économique.

La clause tunnel

Adopté par le Sénat le 22 octobre 2024, le projet de Loi de simplification a été approuvé par l’Assemblée le 17 juin 2025.

Ledit projet entend créer l’article L.145-38 du code de commerce, lequel disposerait :

« Par dérogation à l’article L. 112‑1 du code monétaire et financier, est autorisée dans le bail des locaux à usage commercial la clause ayant pour objet ou pour effet d’encadrer, dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer en application des articles L. 145‑38 et L. 145‑39 du présent code. »

Ainsi, la clause tunnel permettrait d’encadrer, dans les mêmes proportions, à la hausse comme à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux, permettant dès lors d’éviter des variations trop importantes du loyer au cours du bail.