Impossibilité pratique d'établir certaines annexes obligatoires pour les baux en l'état futur d'achèvement (BEFA)

Le législateur a la délicate mission de fixer des règles à la fois suffisamment rigoureuses pour atteindre le but recherché tout en les accompagnant de la souplesse suffisante pour anticiper les différentes situations pratiques auxquelles elles seront confrontées.

En l’espèce, lorsque le législateur a imposé ces dernières années l’annexion de certains documents aux baux commerciaux, force est de constater qu’il a omis d’envisager le cas particulier des baux en l’état futur d’achèvement. Pour ces baux, les annexes prescrites par la loi sont impossibles à établir au moment de la conclusion du bail.

C’était déjà le cas du diagnostic de performance énergétique (DPE) et de l’annexe environnementale instituée par la loi Grenelle 2 pour les locaux de plus de 2000 m2 mais à ce jour, ces deux annexes ne semblent avoir qu’une portée informative et leur absence ne donne pas lieu à sanction.

Qu’en est-il des annexes obligatoires prévues par loi PINEL du 18 juin 2014 ?

–    L’état des lieux d’entrée :

L’article 145-40-1 du Code de commerce prévoit l’obligation d’établir ou de faire établir un état des lieux au moment de la prise de possession des lieux, lequel devra être annexé au contrat de bail. Or par définition, dans le cas d’un BEFA, la prise de possession des locaux intervient longtemps après la conclusion du bail. Juridiquement il nous parait peu concevable d’annexer à un contrat un document conçu ultérieurement.

Une option serait d’établir, lors de la prise de possession, un avenant auquel serait annexé l’état des lieux.

Rappelons en tout état de cause que la seule sanction à l’absence d’état des lieux d’entrée est l’impossibilité pour le bailleur de bénéficier de la présomption de bon état des locaux des locaux livrés. Ainsi, en fin de bail, il lui reviendra par tous moyens de prouver qu’il les a livrés en bon état s’il veut réclamer que le preneur effectue des travaux de remise en état. S’agissant de locaux livrés neufs, l’exigence de rapport de cette preuve est en pratique ubuesque.

Le preneur quant à lui n’a donc a priori pas intérêt à solliciter l’annexion de cet état des lieux.

–    La liste et la répartition des charges et travaux :

L’article L.145-40-2 alinéa 1 du code de commerce prévoit désormais que doit être annexé au bail un « inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire ».

Dresser cet inventaire précis peut s’avérer difficile dans le cadre d’un BEFA puisque ces charges n’existent pas encore. Bien que le texte ne prévoit aucune sanction, le terme « limitatif » nous laisse penser que le législateur a entendu limiter l’imputation au preneur des seules charges inventoriées lors de la conclusion du bail, à l’exclusion de toute autre.

Ainsi, le bailleur avisé prendra soin tout de même d’établir autant que possible cet inventaire sur la base d’une projection, c’est-à-dire d’une estimation. De même le bailleur devra-t-il préciser les règles de répartition des charges et travaux entre les occupants de l’immeuble.