Révision du bail commercial en cas de variation du loyer de plus du quart

Il convient de distinguer les différents cas de révision légale du loyer, lesquels ne sont pas soumis aux mêmes critères d’appréciation de la valeur locative.

Dans l’affaire commentée, le loyer était indexé sur la variation de l’indice coût de la construction.

Le bailleur soutenait qu’en application de la clause d’échelle mobile, le montant du loyer depuis le dernier renouvellement contractuel intervenu 5 ans auparavant révélait une augmentation de plus d’un quart. Il saisit le juge des loyers commerciaux pour voir fixer le loyer déplafonné à la valeur locative.

La Cour d’appel de Reims saisie du litige a rejeté la demande du bailleur, retenant :

• qu’aucune pièce ne permettait d’établir la modification notable des facteurs locaux de commercialité, ni la valeur locative du local;
   
• que l’expertise sollicitée n’avait lieu d’être ordonnée que dans le cas où des constatations ou une consultation ne pourraient suffire à éclairer le juge, l’expertise n’étant pas destinée à suppléer la carence des parties dans l’administration de la preuve.

La Cour de Cassation censure cet arrêt. Elle considère qu’en statuant ainsi, alors que la société bailleresse demandait la fixation du loyer à la valeur locative par application de l’article L. 145-39 du Code de commerce et alors qu’elle avait constaté qu’à la date de la demande, le loyer avait augmenté de 27,7 % par rapport au prix précédemment fixé contractuellement la cour d’appel, qui devait adapterle loyer à la valeur locative au jour de la demande, a violé les articles 4 et 16 du Code de procédure civile , ensemble les articles L.145-39 et R. 145-22 du Code de commerce.

Par cet arrêt, la Cour de Cassation rappelle la jurisprudence en matière de révision de loyer, laquelle distingue différents cas, soumis à critères distincts :

• Le loyer des baux commerciaux peut faire l’objet d’une révision dite triennale ou légale en application des articles L. 145-37, L. 145-38 et R. 145-20 du Code de commerce ;
• l’évolution du loyer en cours de bail commercial peut aussi découler d’une clause d’indexation qui doit prévoir le réajustement automatique du loyer à chacune des échéances contractuellement prévues selon la variation de l’indice choisi. Dans cette hypothèse, le loyer peut être révisé judiciairement dans deux cas seulement :
• soit sur le fondement de l’article L. 145-38 du Code de commerce dans le cas où il existe une modification notable ou des facteurs locaux de commercialité, permettant un déplafonnement du loyer et sa fixation à la valeur locative (Cass. 3e civ., 20 mai 2015, n° 13-27.267 : JurisData n° 2015-011754);
• soit sur le fondement de l’article L. 145-39 du Code de commerce, qui permet à l’une ou l’autre des parties de demander la révision, dès lors que « par le jeu de la clause d’échelle mobile, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé ». L’article R. 145-22 du Code de commerce précise que « Le juge adapte le jeu de l’échelle mobile à la valeur locative au jour de la demande… ».

En l’espèce, c’est à tort que le bailleur(qui s’appuyait sur l’existence d’une clause d’indexation et d’une variation effective du loyer à hauteur de 27, 7 % par rapport au prix fixé à l’occasion du renouvellement) s’est vu opposer une argumentation fondée sur l’absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité. Un tel critère n’est applicable que pour apprécier la recevabilité des demandes de révision triennale de droit commun (article L. 145-38 du Code de commerce) mais pas pour apprécier la recevabilité de la demande fondée sur l’article L.145-29 du code de commerce.

Cass. 3e civ., 3 nov. 2016, n° 15-17.905, F-D, Sté Domegest c/ Sté Alain Domin