Formes de l’apport du fonds de commerce à une société dont il est gérant et acceptation tacite du bailleur

Le preneur à bail qui veut apporter son fonds de commerce à une société dont il est le gérant doit respecter les formes de la cession prescrites par le bail. Conséquences de l’absence de réaction temporaire du bailleur face au manquement du preneur.

Dans l’affaire commentée, la liquidation judiciaire de la locataire d’une maison à usage de bar hôtel snack a été prononcée et le fonds de commerce a été vendu. 

L’acquéreur a ensuite fait apport de son fonds de commerce à une société dont il était le premier gérant.

Le propriétaire du bien a alors assigné celui-ci en résiliation aux motifs :

• d’une part, que la société preneur a fait édifier une cloison démontable avec une porte coupe-feu afin de séparer le restaurant de la partie hôtel. 
• d’autre part, que le preneur n’avait pas respecté les formes de la cession prescrites par le bail commercial, à savoir la nécessité d’un accord préalable du bailleur et d’une régularisation par acte authentique.

Sur le premier point, la Cour considère que les travaux répondaient à une mise en conformité des locaux avec la réglementation en vigueur. Bien que réalisés sans l’accord préalable du bailleur et son contrôle, ils ne constituaient pas un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail aux torts du preneur.

S’agissant de l’apport du fonds de commerce, l’acte d’apport du fonds de commerce a été établi sans que le bailleur soit appelé et a été rédigé par acte sous-seing privé et non par acte authentique. La Cour d’appel affirme donc que l’infraction aux dispositions du bail est caractérisée en raison du non-respect des formes prescrites. 

La Cour rappelle qu’aucune régularisation de l’acte d’apport du fonds de commerce n’est plus possible, la société locataire ayant libéré les lieux. 

La question était de savoir si la simple perception par le bailleur de loyers payés par la société locataire et son inaction temporaire pouvaient suffire à démontrer qu’il a accepté la cession du bail. La Cour rappelle à cet égard que « la simple perception des loyers payés par la société et l’inaction temporaire (du bailleur) ne démontre pas qu’il a accepté la cession du bail, l’infraction étant ainsi caractérisée. »

Cette position est dans la lignée de la jurisprudence constante, selon laquelle seul l’accomplissement d’actes positifs du bailleur exprimant sa volonté de renoncer à l’exigence contractuelle, peut permettre de déduire une acceptation tacite de la cession.

En outre, le bien loué n’a été ni constamment ouvert ni achalandé et n’a pas été restitué en bon état de réparations locatives. 

Ces infractions justifient en conséquencela résiliation du bail aux torts de la société locataire.

Cour d’appel de Paris, Pôle 5, chambre 3, 6 Janvier 2017, n°14/23530