Réflexe à adopter en cas de vente par le bailleur des murs commerciaux

Les preneurs bénéficient d’un droit de préférence institué par la loi « Pinel » du 18 juin 2014, et codifié à l’article L 145-46-1 du code de commerce. Ils peuvent forcer le bailleur à le respecter sous réserve qu’il soit bien applicable, un tel droit étant assorti de nombreuses exceptions.

Artisan, commerçant, franchisé ou enseigne nationale, votre bailleur doit vous notifier son projet de vendre les locaux où vous exercez votre activité. 

Cette notification vaut offre de vente à votre profit et vous disposez alors d’un délai d’un mois pour vous prononcer.  

Vous bénéficiez donc d’un droit de préférence dont les conditions d’exercice sont précisées à l’article L 145-46-1 du code de commerce qui par ailleurs définit les hypothèses dans lesquelles ce droit n’est pas applicable. 

Parmi les exceptions figure celle de la « cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ». 

La doctrine s’est interrogée sur la question de savoir si cette exception concerne le cas d’une cession globale d’un immeuble ne comprenant qu’un seul local commercial.
Le ministre de l’économie a précisé dans une réponse ministérielle du 6 décembre 2016 que le droit de préférence ne s’applique pas dans un tel cas (réponse ministérielle n° 98594). 

Le ministre ne souhaitait pas : 

• ni contraindre le bailleur à vendre le local commercial indépendamment du reste de son immeuble
• ni offrir au preneur un droit de préférence au-delà du local où il exerce son activité.

Décision commentée :

Dans une décision rendue le 17 mai dernier, la Cour de cassation a confirmé l’interprétation ministérielle.

Les faits étaient les suivants :  

Le liquidateur d’une SCI envisageait de vendre aux enchères publiques un ensemble commercial composé d’une part de locaux et d’autre part d’un terrain. 

Les locataires desdits locaux ont revendiqué leur droit de préférence et fait grief à la Cour d’appel d’avoir rejeté leur demande. 

Selon eux, l’exception de la « cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux » ne pouvait pas leur être opposée au motif que la parcelle vide de toute construction, située à côtés des locaux par eux exploités, ne constituait pas un local commercial. 

La Cour de cassation rejette leur argumentation, la Cour d’appel ayant considéré à bon droit que la cession globale de l’immeuble ne pouvait donner lieu à l’exercice d’un droit de préférence. 

Selon la haute Cour, les locataires revendiquant un tel droit n’exploitaient que pour partie l’ensemble immobilier mis en vente, le terrain ayant été donné à bail à d’autres sociétés. 

Cette décision peut paraître sévère, la notion de terrain n’étant pas visée par l’article L 145-1 du code de commerce comme condition d’application du statut des baux commerciaux.  

Il convient cependant de rappeler que la jurisprudence a étendu la notion de local et admet qu’un terrain puisse bénéficier du statut. 
Elle s’attache au caractère stable et permanent du lieu d’exploitation (voir par exemple Cass. Civ. 3ème ch. 22 oct. 2015 n° de pourvoi : 14-15062 22)

Cass. 3e civ., 17 mai 2018, n° 17-16.113