Point sur l’un des critères de la révision légale
Ne constitue pas une modification matérielle de la commercialité la décision de gestion des entreprises concurrentes.
L’arrêt commenté en date du 25 octobre 2018 devrait intéresser les preneurs utilisateurs de l’outil Testeur de loyer accessible gratuitement sur le site de notre cabinet, surtout si leur loyer est supérieur à la valeur locative dite code de commerce à laquelle il devrait normalement correspondre.
Cet arrêt permet en effet de faire le point sur l’un des critères visés à l’article L 145-38 du code de commerce pour obtenir, en cours de bail, la révision du loyer à la valeur locative, à savoir la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité.
Des propriétaires d’une résidence de tourisme ont consenti, aux fins de défiscalisation, un bail commercial à une société locataire d’exploitation.
Invoquant une modification matérielle de la commercialité, ladite société a saisi le juge des loyers en fixation du loyer du bail révisé à la valeur locative.
Sa demande est accueillie par le premier juge mais rejetée par la cour d’appel.
Devant la Haute juridiction, la société locataire fait grief à la cour d’appel de ne pas avoir recherché si l’effet de ciseaux entre les loyers dus à ses bailleurs et son obligation d’aligner ses tarifs sur ceux très inférieurs des établissements concurrents ne constituait pas une modification au sens de l’article L 145-38.
Son pourvoi est rejeté par la Cour de cassation : ne constitue pas une telle modification la modification en faveur d’entreprises concurrentes de conventions auxquelles le bailleur et le locataire sont tiers.
En retenant que la renégociation des conventions des établissements concurrents était une décision de gestion interne, la cour d’appel en a souverainement déduit que la société locataire ne rapportait pas la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité.
Si vous entendez obtenir une révision de votre loyer à la valeur locative inférieure, il conviendra donc de rapporter la preuve d’une transformation matérielle et objective de la commercialité (par exemple la fermeture de nombreux commerces ou la vacance de nombreux locaux).
Vous ne pourrez pas invoquer le niveau de l’évolution des loyers, liée à la gestion interne des commerces du même quartier.
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Ce loyer « marché » est généralement supérieur à la valeur locative, laquelle est déterminée selon les critères légaux énumérés par l’article L145-33 du Code de commerce : caractéristiques du local, destination des lieux, obligations respectives des parties, facteurs locaux de commercialité et prix pratiqués dans le voisinage.
Or, la loi pose un principe clair : les loyers des baux révisés ou renouvelés doivent correspondre à cette valeur locative article L145-33. Les locataires disposent ainsi de deux opportunités « légales » pour rectifier l’écart entre le loyer initial, fixé selon le marché, et la valeur locative déterminée selon les dispositions du code de commerce : au moment du renouvellement mais également, et c’est le sujet qui nous intéresse ici, en cours de bail, à travers les mécanismes de révision du loyer. Des outils, comme l’outil testeur de loyer déployé par le cabinet permettent de choisir d’agir au bon moment.
En cours de bail, le loyer peut également être amené à évoluer compte-tenu de la situation dans laquelle les parties se trouvent, de la vigilance du preneur et de la façon dont le bailleur respecte ses obligations. Différents leviers relevant des techniques de médiation « soft skills », du précontentieux, et/ou du contentieux peuvent alors être utilisés par le locataire, accompagné du cabinet, pour provoquer une négociation sérieuse du loyer avec le bailleur.
N’hésitez pas à prendre connaissance de notre article pour mieux comprendre les enjeux et agir en renégociation.
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