Point sur l’un des critères de la révision légale

Ne constitue pas une modification matérielle de la commercialité la décision de gestion des entreprises concurrentes. 

L’arrêt commenté en date du 25 octobre 2018 devrait intéresser les preneurs utilisateurs de l’outil Testeur de loyer accessible gratuitement sur le site de notre cabinet, surtout si leur loyer est supérieur à la valeur locative dite code de commerce à laquelle il devrait normalement correspondre. 

Cet arrêt permet en effet de faire le point sur l’un des critères visés à l’article L 145-38 du code de commerce pour obtenir, en cours de bail, la révision du loyer à la valeur locative, à savoir la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité. 

Des propriétaires d’une résidence de tourisme ont consenti, aux fins de défiscalisation, un bail commercial à une société locataire d’exploitation. 

Invoquant une modification matérielle de la commercialité, ladite société a saisi le juge des loyers en fixation du loyer du bail révisé à la valeur locative. 

Sa demande est accueillie par le premier juge mais rejetée par la cour d’appel. 

Devant la Haute juridiction, la société locataire fait grief à la cour d’appel de ne pas avoir recherché si l’effet de ciseaux entre les loyers dus à ses bailleurs et son obligation d’aligner ses tarifs sur ceux très inférieurs des établissements concurrents ne constituait pas une modification au sens de l’article L 145-38. 

Son pourvoi est rejeté par la Cour de cassation : ne constitue pas une telle modification la modification en faveur d’entreprises concurrentes de conventions auxquelles le bailleur et le locataire sont tiers. 

En retenant que la renégociation des conventions des établissements concurrents était une décision de gestion interne, la cour d’appel en a souverainement déduit que la société locataire ne rapportait pas la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité. 

Si vous entendez obtenir une révision de votre loyer à la valeur locative inférieure, il conviendra donc de rapporter la preuve d’une transformation matérielle et objective de la commercialité (par exemple la fermeture de nombreux commerces ou la vacance de nombreux locaux). 

Vous ne pourrez pas invoquer le niveau de l’évolution des loyers, liée à la gestion interne des commerces du même quartier. 

Cass., 25 oct. 2018, n° 17-22.129