Illicéité du congé donné en cours de bail commercial pour le dernier jour du trimestre civil

Les dispositions de l’article L. 145-9 du code de commerce relatives à la date pour laquelle le congé doit être donné n’ont vocation à s’appliquer qu’en cas de tacite prorogation.

Un bail commercial avait été consenti pour une durée de neuf années commençant à courir à compter du 19 février 2007. Le locataire avait donné congé pour le 31 mars 2010. Estimant que le congé était irrégulier, l’échéance triennale expirant le 18 février 2010, le bailleur l’avait assigné en paiement des loyers et charges dus jusqu’au terme de la prochaine échéance triennale, soit jusqu’au 18 février 2013. 

La cour d’appel avait validé le congé en retenant que l’article L. 145-9 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 4 août 2008, qui prévoit que le congé du bail commercial doit être donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l’avance, ne s’appliquait pas exclusivement au congé délivré en cours de prolongation du bail mais également au congé donné en cours de bail commercial, à l’issue d’une période triennale.

Ainsi, selon la cour d’appel le congé pouvait valablement être donné pour le 31 mars 2010 dès lors qu’il avait été délivré six mois plus tôt.

Son arrêt est cassé par la Cour de cassation, les dispositions de l’article L. 145-9 du code de commerce relatives à la date pour laquelle le congé doit être donné n’ayant vocation à s’appliquer qu’en cas de tacite prorogation.

Ainsi, en l’espèce, le congé du bail commercial devait être donné au moins six mois à l’avance pour la fin de la période triennale, conformément aux dispositions de l’article L. 145-4 du code de commerce.

Il avait été déjà jugé que les dispositions de l’article L 145-9 du code de commerce découlant de la Loi du 4 août 2008, en ce qui concerne la date pour laquelle le congé doit être donné, lorsque l’échéance n’est pas celle de la fin d’un trimestre civil, ont vocation à s’appliquer en cas de tacite prorogation du bail, mais non à l’occasion d’un congé de bail commercial donné en fin de période triennale (CA Orléans 14 avril 2011 AJDI 2011 p.796).

La Loi du 22 mars 2012 relative à la simplification du droit et à l’allègement des démarches administratives a réécrit les deux premiers alinéas de l’article L 145-9 du code de commerce en distinguant selon que le congé du bail commercial est délivré en cours de bail ou en période de tacite prorogation.   

Depuis, il est donc clair qu’en période contractuelle le congé du preneur doit être donné, sous réserve du respect du préavis de six mois, pour une date anniversaire (terme de la première, deuxième ou troisième période triennale).       

 Cass. 3e civ., 7 févr. 2019, n° 17-31.229